南昌某房产逾期未交，购房合同难以索赔，且违约金高不可靠

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在商品房买卖过程中，开发商由于各种原因，往往比房屋买卖合同约定的时间晚交房，这对许多购房者产生了影响。双方经常就责任分工和赔偿金额诉诸法院。据2017年7月23日江西张羽律师事务所了解，自2017年1月1日以来，在南昌市各级法院判决的“房地产开发商逾期交房违约金纠纷”案件中，过高的赔偿要求往往难以获得支持。

市政工程很容易影响开发商。

根据判决书网公开数据，2017年1月1日至2018年4月7日，南昌市在“房地产开发商逾期交房违约金纠纷”案件中占判决书的23.5%，共195起。其中，160起案件得到法院支持，35起案件被驳回。

在开发商免于承担逾期交房责任的35起案件中，有29起因市政工程建设而免于承担逾期交房责任。其他6起案件的原因是:买受人认为开发商交付的房屋存在质量问题，拒绝接受该房屋，但该问题不属于不符合交付条件的合同范围；开发商通过快递或电子邮件通知买方接收该房屋，但由于地址或联系方式发生变化，买方无法通知。

对此，江西张羽律师事务所律师王宜生认为，市政工程建设造成的交付延误并非开发商无法控制的因素所致。如果开发商在延期交房过程中积极履行协调和督促相关单位加快工程进度的职责，则开发商的延期交房不构成违约，法院不支持买方要求开发商赔偿违约金的主张。

“但是，如果天气、气候和当地政府对高考期间施工行为的短期控制是完全可以预见的，这并不构成不可抗力。开发商因此主张免除违约赔偿金，法院不会支持。”王一生说。

法院决定减少违约赔偿金

2015年2月27日，南昌市民应某与房地产开发商签订了《商品房买卖合同》。合同明确规定，开发商应在2016年10月30日前将合格的商品房交付使用。如果逾期超过60天，买方有权终止合同。买受人要求继续履行合同的，出卖人应当自最终交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日向买受人支付已付款。

应某在合同约定的期限内支付了总房款847，399元，但开发商直到2017年4月30日才正式交付房屋。显而易见，当房屋逾期六个月交付时，开发商应承担违约责任。应某向法院提起诉讼，要求开发商支付违约金84，740元，但法院最终判决后，应某仅获得违约金15，338元的赔偿。

违约金的计算方法在合同中已经明确约定，那么法院为什么不按照约定来决定呢？逾期交货的罚款应该如何计算？

王宜生表示，在南昌市受理的“房地产开发商逾期交房违约金纠纷”一案中，买卖双方签订了《商品房买卖合同》，明确规定了开发商逾期交房违约金的计算方法。因此，在确定迟延交付的违约金数额时，法院应首先以约定的数额作为参考。

但是，当买方和开发商约定的违约金过高或过低时，法官将根据公平原则，考虑买方的实际损失等因素，自行调整违约金的数额。

“每天1/10万的补偿”成为主流

统计显示，自2017年1月1日以来，南昌市各级法院对111起案件的违约金计算方法进行了“减收”调整。其中，每日补偿分别调整为万分之一、万分之五和万分之三的有9起、69起和32起。

对此，王宜生介绍说，法院的判决给人的印象是，它是为了维护开发商的利益，减少开发商的损失，但它不是。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第16条明确规定，如果一方当事人以约定违约金过高为由要求减少违约金，应当在违约金超过造成损失30%的基础上适当减少违约金。

“南昌法院一般采用1/10天的补偿，因为它接近银行同期贷款利率，而且参照市场租赁价格，更符合买家的实际损失。”王宜生表示，当开发商提出合同约定的违约金过高时，法院将根据上述原则酌情减少违约金。

王宜生建议消费者在签订《商品房买卖合同》时要注意违约金的计算方法。“一旦出现高额罚款，这很可能只是开发商的一个销售伎俩，成为一个‘美丽的陷阱’。”