南昌市商品房市场形势难以分析，回报期长

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最近，关于“国务院发布关于商业去库存化的意见，允许商业用地调整为住宅用地”的消息十分猖獗。据记者采访，国务院尚未出台相关新政策，这源于2016年6月国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》。2017年5月3日，江西省人民政府发布的《关于进一步完善房地产市场监管的指导意见》也提到了“转商为房”。该政策实施一年多后，南昌的市场情况如何？记者进行了调查和访问。

在多个部门“改变业务和生活”是很困难的

「一般来说，商业楼宇的水电价格是住宅楼宇的两倍。“商业变革”后，租户的成本将大大降低，这有利于增强租赁公司的市场竞争力；第二，允许将闲置的商业办公楼改造为出租房屋运营，出租房屋的供应量将大幅增加。”省住房和建设厅相关处室负责人告诉记者。

记者于2017年5月3日获得了江西省人民政府发布的《关于进一步完善房地产市场监管的指导意见》(以下简称《指导意见》)。文件内容表明，允许对非住宅商品房项目进行调整和改造。允许未开发的非住宅商品房用地按规定调整土地用途和规划条件；允许未开发的房地产用地和已建成的非住宅商品房按照国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途开发建设的规定进行改造和利用；同时，加大对非住宅商品房去库存化的政策支持。购买非住宅商品房可以由当地财政部门给予补贴。市县可以对按规定购买非住宅商品房的业主给予户籍等政策支持；在符合消防、环保、安全等相关法律、法规和技术标准的前提下，允许按规定将商业办公楼改造为商业公寓(SOHO)。对于符合城市燃气铺设相关规范的SOHO项目，允许铺设燃气管道，并按照民用住宅收费标准收取水、电、气费用。

"商业变化和居住政策的发展主要用于减少库存."上述负责人表示:“目前，南昌很多写字楼和商场在市场上卖不出去，闲置着，住宅供不应求。因此，从节约资源和减少库存的角度来看，“变商业为生活”。

记者了解到，南昌市商业建筑的清仓期约为34个月，而住宅建筑的清仓期仅为6个月。但是，由于“改商为房”的政策涉及到供水、供电、燃气、消防等部门的协调，因此很难落实“改商为房”的政策。

“在实际操作过程中，结果不是很明显。手续涉及政府部门多，审批环节多，时间长，程序复杂。”上述负责人告诉记者。

租金比房子便宜一半，但装修费用是房子的两倍

去年5月，江西宏基房地产租赁有限公司在凤凰州租赁了一栋面积约1万平方米的办公楼，以拓展其长期公寓租赁和酒店业务。计划数量约为150台，现已进入装修阶段。

“这是一个‘商业转型’项目，租金比住宅项目便宜一半，但装修成本是住宅项目的两倍。”该公司总经理蔡春辉介绍说，整个大+0房间应该划分为小酒店，大+0房间的结构应该大幅度调整，所以使用面积没有住宅楼高。

"装修一个40平方米到50平方米的酒店，包括走廊和大厅，大约需要15万元人民币。"7月23日，蔡春辉在接受采访时表示，政府层面的让步主要体现在水电账单上。“它可以按照民用水电收费。目前，它仍在办理手续，并争取在9月前完成。”他承认，“转商为房”确实是一个好政策，可以为企业节省大量的租金和水电费用，增强市场竞争力。

事实上，在南昌，这样的“商改居”项目并不多。“首先，由于消防控制相当严格，这项政策直到今年年初才出台。例如，商业地产可以在小类别之间进行调整，但不能在大类别之间进行调整。这些以前是不允许的。”例如，他说，“例如，商业地产的第一个主要类别是商业，其中第一个子类是购物中心，第二个子类是办公楼，第三个子类是公寓。过去，购物中心只能改造成购物中心和办公楼，但现在只要范围在第一类之内，购物中心就可以改造成公寓，办公楼也可以改造成公寓，这更符合“商住结合”的政策。”

“所谓‘商业变化与居住’实际上只是建筑功能发生了变化。实质上，土地使用的性质没有改变。土地的性质在土地部门的初步规划中已经确定，很容易改变。”省住房和建设厅相关部门负责人表示，“将办公楼改成出租公寓，产权仍是商品房的性质，但承租人不在乎土地产权和土地使用性质，只要能住得好，住得便宜。”

据了解，目前大多数长期租赁公寓都采用商业地产的水电标准。记者通过南昌水业集团和国家电网江西电力有限公司了解到，如果按照居民生活用水计算，南昌目前的商业水价为3.77元/立方米。价格为2.53元/立方米，可节约成本49%；商业电价为0.74元/千瓦时，住宅电价为0.6元/千瓦时，可节约23%。

该政策还没有完全回到这个周期

记者从南昌房地产信息网发布的房屋租赁企业备案信息中了解到，目前南昌共有18家房屋租赁企业，这些企业还处于起步阶段，但越来越多的开发商嗅到了商机。

2017年9月，江西CNNC创新科技投资有限公司旗下被誉为“中国第一个一站式智能共享住房平台”的“蜘蛛”正式登陆南昌。7月24日，该公司副总经理谢丹青在接受记者采访时表示，“我们的住房主要来自市场上的单身公寓。水电费按商业标准支付，分别为4元/吨和1.2元/度。我们一直在市场上积极寻找更合适的住房。”

“即使我们有国有资产背景，也不容易赢得合适的项目。”到目前为止，在公司新中标的项目中，还没有“商住”项目。"我们仍然选择购买一些常规的单身公寓进行集中装修和出租."在谈到原因时，她认为“转商改居”政策并没有完全落到江西，还有许多问题需要解决。其次，由于办公楼和住宅楼的结构不同，装修费用很高，我们从来没有找到合适的。”

“例如，翻修后的办公楼，有些是住宅项目，有些是商业项目，分散在各处，水电收费标准自然不同。但是，开发人员很难定义这一点，他们不会为您运行这些东西，因为涉及到许多部门，审批过程非常复杂。另一方面，如果办公楼和购物中心被改造成住宅公寓，将会有“暗室”(编者按:没有阳光)。我们对住房的生活质量要求很高，有些项目不适合。”谢丹青告诉记者。

据她介绍，长期租赁公寓的合理回报期约为3 -5年，而“商住”项目的回报期将因装修成本高而延长。“就像我们收购的现成单身公寓一样，从装修和其他运营方面来说，它会相对简单一些。”谢丹青说道。

专家:商业项目将来需要放慢审批速度

记者了解到，为了降低长期租赁公寓的运营成本，房地产企业通常不采用收购土地和建设自有资产的方式，而大多采用收购、装修和装修的方式。

记者在采访中发现，租赁行业的共识是，长期租赁公寓仍然是一个低利润行业，是一个投资巨大、回报期长的行业。据统计，该行业的毛利率约为40%-50%，扣除成本后的净利润率约为10%。

“与北上官等一线城市相比，南昌市人口净流入较低，住房租赁需求不太旺盛，租赁市场仍处于起步阶段。与房价上涨相比，南昌目前的租金水平并不高，甚至处于“倒挂”状态。在过去10年里，房价翻了几次，租金只上涨了20%-30%。”在采访中，蔡春辉告诉记者，房屋租赁的低回报率使得租金无法超过资本。

上海宜居研究所智库中心研究主任严跃进表示:“从目前南昌商品房库存与住宅库存的比较来看，供应方需要进一步调整其结构，特别是未来商业项目需要放缓审批，现有商业项目需要积极去库存化，包括改变房屋产权等。与此同时，一些“从企业到住房”的政策应该得到改进。”