南昌会取消商品房预售制度吗？竣工后可以出售的第一个地块已经拍卖

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日前，南昌市青云谱区湘湖东岸的一处商住用地公开拍卖，江西林泽房地产开发有限公司以3.45亿元的总价中标。根据规划要求，除已分配的安置用房外，其余建筑及其主体建筑将同时建设。竣工验收交付后，宗地内的商品房可以向房屋委员会申请预售许可证。

换句话说，这是南昌第一个需要出售“现有住房”的地块。随着土地的推出，加上现有的房屋销售条件，南昌市今后是否会完全取消预售制度的问题引起了人们的关注。

该地块的原主以12，500元/平方米的价格获得了3.45亿元

该地块位于青云谱区三甸西路北侧、好又多西侧(原八一麻纺织厂)。占地面积53.156亩，为商住用地，起拍价636元/亩，起拍价3107元/㎡，限价12500元/㎡。

该地块分为两个地块，其中A地块土地面积约为19亩，土地性质为商业设施和商业设施，其中酒店建筑面积不低于2万平方米，其余建筑面积可建50%的服务公寓。

B区土地面积约44亩，土地性质为居住用地、绿化用地和广场用地(位于B区东南角，面积控制在10亩以上，不计入规划指标)。分配的社区用房不少于400平方米，其他配套设施结合生活区统一分配。

该地块最终被江西林泽房地产开发有限公司(南昌工业控股集团有限公司的房地产开发子公司)以649万元/亩的单价收购，总价款约为3.45亿元，其中，A地块的底价为2163元/㎡，B地块的底价为4425元/㎡，总底价为3171.01元/㎡。

记者了解到，该地块所建控制房销售价格(均价)上限为12500元/㎡(底价)，144㎡(含)以下面积已全部装修，因此商品房最高销售价格为17000元/㎡。

这是南昌第一个需要出售现有房屋的地块

值得注意的是，该地块有商品房预售条款，地块内的安置房建设在土地交付后6个月开始，其余建筑与主体建筑同时建设。只有在竣工、验收和交付完成后，地块内的商品房才能在房管局办理预售许可证。

换句话说，这是南昌第一个需要出售“现有住房”的地块。现房是指开发商已经完成大规模生产证明的房子出售。与开发商签订商品房销售合同后，消费者可以立即入住并取得产权证。只有有房产证和土地使用证，才能称之为现房。

一位不愿透露姓名的房地产人士告诉记者，现有的房屋销售是未来的趋势，但在过渡期可能会出现一些问题，如销售停滞。现有的房屋销售加上价格限制将大大降低开发商的利润空，进而推迟新房上市的时间。

专家:完全取消预售还不成熟

据悉，南昌并不是第一个要求现房销售的城市，中国第一个现房销售点于2016年6月在深圳试点。从那以后，全国许多城市都要求新建商业和住宅区采用现在销售的发展模式。现有房屋销售的引入会对房地产行业产生什么影响？南昌将来会彻底废除预售制度吗？

11月7日，易居研究院智库中心研究部主任严跃进认为，从开发商的角度来看，有必要尽快抽回资金，出售旧房会延长项目资金的占用周期，这对开发商的资金和能力提出了更高的要求。中小型住宅企业只能退出市场，除非以群体形式生存。“现有房屋销售具有监管性质，资本压力的增加使得开发商在征地时更加谨慎。如果预售在短时间内迅速取消，转而采用现行的销售制度，将不可避免地导致新住房供应短缺和市场动荡。”他告诉记者。

那么在未来，南昌会彻底废除预售制度吗？“从总体趋势来看，全面取消预售制度的环境还不成熟。即使有，也是由个别地块进行试验，深圳和合肥也是如此。因此，在某种程度上，近年来取消预售肯定是不可能的。不过，就总体趋势而言，预售在后续可能仍会被取消，但像房产税一样，需要逐步推广。”阎跃进说。

“我认为预售模式仍将主导市场，但可以增加更多试点项目来测试市场反应，给买家和开发商更多选择和适应时间。”11月7日，上述不愿透露姓名的房地产人士告诉记者。