社科院财经院发布报告预估明年楼市:城市住房制度长效机制平稳起步

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包头市北良新区第五南区大门。11月13日，内蒙古自治区包头市北良棚3900多户拆迁户换房，内蒙古这个最大的城市棚户区的12万群众实现了他们的新房梦。新华社记者贾利军照片

今年以来，中国许多城市积极抑制房价过快增长，增加住房多元化供给，发展租赁市场，有效防范和控制房地产市场风险。国内城市住宅的长效机制已经形成。中国社会科学院财政经济研究所最近发布的住房发展报告通过对过去一年市场情况的调查，分析了中国住房制度的新变化，并预测中国住房制度的长期机制在2018年可能采取实质性措施

“2017年，不断收紧的房地产市场监管和严格的限制性措施有效抑制了热点城市房价的过度上涨。具体而言，2016年10月至2017年9月，全国房价稳步上涨，一、二线城市增长差异下降，四线城市增长差异上升。在没有重大政策冲击的情况下，中国房地产市场将在2018年迎来平稳调整。”近日，国家经济战略研究院课题组和中国社会科学院城市与竞争力研究中心发布了《2017-2018年中国住房发展报告》(以下简称报告)，对2017年房价变化、2018年房价走势以及需要防范的风险进行了判断。

只有当每个人在城市都有了家，整个城市才能繁荣。

中国共产党第十九次全国代表大会报告强调:“要坚持住而不炒的方向，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，使人人有房住。”目前，这一住房体系已经初步形成，广州等12个城市被确定为首批加快住房租赁市场发展的试点城市，其中广州明确提出了出租和出售权，北京将原有的自住商品房升级为共有产权住房，这将对未来住房市场结构产生深远的积极影响。

那么，在构建新的住房模式的过程中，如何增加多元化供给，发展租赁市场，需要防范哪些风险？

炎热城市的房价已经明显降温

房价的变化已经从过去一、二、三线城市的同涨同跌转变为目前的大起大落，热点城市的房地产市场也将逐渐回归理性

报告显示，从2016年10月至2017年9月，中国住房市场总体稳步上升，一线和二线城市的分化降温，四线城市的分化加剧。国家经济战略研究院院长助理、《中国住宅发展报告》主编倪鹏飞指出:“我们注意到，房价的变化已经从过去一、二、三线城市的同涨同跌，变成了现在的反涨反跌。例如，去年，二线城市领涨，而今年，三线城市领涨。同时，我国住房价格体系的城市群特征趋于显著，城市群与非城市群之间存在显著差距，一、二线城市群与三线城市群之间的差距逐渐加大。

从住房销售总量来看，2016年10月至2017年9月，中国住房销售总量同比逐渐下降，一、二线城市明显下降，三、四线城市增长迅速；从住房供给来看，一线和二线城市的重点城市继续下降，而非重点城市明显上升；从住房存量来看，中国现有住房和期房的存量都有不同程度的下降。房地产开发投资增速稳定，对宏观经济的影响增强。据估计，2017年房地产投资将对经济增长贡献1.1个百分点。

“房价复苏的小周期即将结束。中国共产党第十九次全国代表大会对住房市场的定位更加科学，长效机制的表达更加清晰。政策和制度环境不再支持对房价的投机。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员邹表示:“在过去一年半的时间里，大多数一线和二线城市的房地产市场在严格控制下趋于冻结，大量房地产企业和投资投机需求被挤到了四线城市。此前，不被关注的市场经历了一波快速的价格上涨。房价的“相对低迷”已经基本消失，短期内住房市场没有大幅波动的经济基础。。

该报告预测了2018年的房价趋势，作为回报，热点城市的房地产市场将逐渐变得理性。“作为房地产市场的风向标，北京、上海等城市经历了下跌和观望，房价再次下跌。越来越多的城市房价加入了止涨或微跌的行列，这表明市场做出了方向性的选择。然而，由于中国仍处于快速城市化阶段，城市住房的供需矛盾依然存在。”倪鹏飞说道。

当风险略有下降时，仍需保持警惕

目前，房地产市场的风险已经降低，但一线城市的房价收入比仍然很高，住房制度的长期机制需要在2018年采取实质性措施

虽然随着热点城市房地产市场明显降温，四线城市升温，房地产市场整体风险有所下降，但从一线城市的角度来看，仍存在一些风险，其不确定性仍需高度警惕。

“尽管房地产市场监管的收紧和严格的限制措施有效抑制了热点城市房价的过度上涨，但目前房地产市场的风险有所降低，但一线城市的房价收入比仍然很高。”倪鹏飞指出。数据显示，尽管全国平均价格收入比只有7.5，总体价格收入比保持稳定，但仅一线城市的价格收入比仍高达31.3，其中北京的价格收入比高达41，居所有城市之首。

“要警惕房价的报复性反弹。由于中国的住房基本制度没有根本改变，政府对房地产的依赖程度没有改变。”倪鹏飞认为:“目前，一些一、二线城市房价涨幅回落，是在调控的沉重打击下，行政性限制措施的结果，并不是市场供求机制、价格机制和竞争机制自我调节下的真正变化。因此，如果调控政策转向或发生变化，前期抑制房价过度上涨的效果将达不到，一、二线热点城市房价可能出现报复性上涨。

因此，要坚持住房是为了生活，而不是为了投机的方向，就必须将遏制住房投资投机的政策措施制度化和延长。“2017年住房制度的长期机制打开了建设的大门，有必要在2018年采取实质性步骤。”倪鹏飞指出。

报告建议将2018年确定为基本制度和长效机制建设年，将持续监管纳入制度和长效机制建设，突出五个重点:一是坚持调控，完善调控机制；二是加快建立多种供应主体、多种供应形式并存的租赁销售体系；第三，完善住房金融市场和监管体系；第四，改革土地制度和机制；第五，加快财税体制改革。

“我们必须按照第十九次全国代表大会报告的要求，加快住房供应方面的改革。”倪鹏飞表示:“加快并积极支持多主体供给机制的培育，降低法人企业、社会机构、个人和集体组织建设和经营保障性住房和商品房的准入门槛，形成房地产开发商、集体单位、个人和社会法人机构可以参与提供住房和租赁住房的局面。”

“推进住宅产权回归是深化住房制度改革、建立住宅发展长效机制的起点。”邹认为，“要鼓励和支持地方政府，因地制宜创新商品房以外的住房供应渠道，改变商品房占主导地位的局面。”北京的公租房试验就是在这方面的一种探索。同时，要适度降低商品房的金融属性。”。

租赁市场期待保护

如何规范中介人、承租人和出租人等市场主体的行为，如何引导市场上的存量住房进入租赁市场，如何调控租赁市场的价格波动，将是租赁市场长期研究的课题

今年，发展住房租赁市场已经成为热点城市的共识，许多地方政府都在积极规划租赁住房项目。其中，北京将在2017年至2021年的五年内提供1000公顷的集体土地，北京城市总体规划(2016年至2035年)提出在未来五年内将有30%的各类新住房被出租。一个万亿美元的租赁市场正在开放。链家研究所预测，2020年中国租赁市场的规模预计将达到1.6万亿元，到2025年将增至2.9万亿元。租购结合也是专家讨论中国新住房模式的热门话题。

“积极完善租赁住房制度，加快住房租赁立法，完善租赁住房的土地、资金和供给机制。”倪鹏飞说，“但是房屋租赁市场刚刚起步，还存在很多困难和障碍，尤其是在顶层设计和政策法规方面。随着未来租赁市场的发展，如何规范中介、承租人和出租人等市场主体的行为，如何引导市场中的存量房屋进入租赁市场，如何调控租赁市场的价格波动，将是一个长期的研究课题。

“现在，开发商、房地产中介和酒店集团经营的长期租赁公寓在大学生和白领中非常受欢迎。魔方公寓和自由之家连锁等长期租赁公寓运营商也形成了一定规模。阿里巴巴、腾讯、京东等电子商务巨头也参与了租赁市场，未来的租赁金融服务业将成为一个新兴产业。”中国社会科学院城市与竞争力中心的研究员江雪梅说。她建议，租赁和购买相同权利的门槛应逐步放开，并应促进"同时出租和出售"的住房制度。首先，应该为拥有相同权利的儿童打开教育门槛，以解决新公民子女上学的问题；第二，改革医疗和公积金制度，促进跨地区联网服务；第三，合理安排出租屋，实行租金控制，促进梯度消费。

“大力发展房屋租赁市场，要全面推进房屋出租和购买权，立法保护租赁家庭的权益，支持长期房屋租赁企业开展资产证券化业务，同时补充相应的税收优惠和土地政策便利。应该指出，租房和买房的政策立足点不是解决中高收入群体争夺优质学区的问题，而是让大多数农民工和中低收入群体的子女平等享受基本公共服务。”邹对说:(《经济日报》？中国经济网记者莱杰)