江西房地产市场总体趋于稳定，300亿元信贷注入住房租赁市场

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对于奋斗者来说，一把钥匙不仅能打开门，还能打开梦想。中国共产党第19次全国代表大会的报告指出，“坚持住房为生活服务的定位，不搞投机，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购结合的住房制度，让所有人都能生活和居住。”它传达了新时代的民族信念:让所有的人都生活并有一个生活的地方。沿着这个方向走下去，和平生活的梦想不再远离普通人。

各种住房圆了普通人和平生活的梦想

熊强住在城东的一个经济适用房小区，2009年他是南昌经济适用房的受益人。那一年，我以每平方米不到2000元的价格买下了这个约60平方米的经济适用房。“我有了房子，娶了妻子，生了一个孩子。今年，孩子们刚入学，学区还不错。”如果这不是一个负担得起的住房政策，我可能一辈子都买不起房子。“熊强目前的家庭收入不到5000元，仅够支付开支。“但我的心是务实的。”

李明的三口之家是南昌市政府建造的公共租赁住房社区。两个小房间配有独立的浴室和厨房。月租金不到附近建筑租金的一半。李明和他的妻子于2010年从鹰潭桂溪来到南昌工作。当时，他们住在建筑工地的板房里。冬天，风一吹，房子就会摇晃，雨天就会进水。夏天，天气热得像蒸笼一样，蚊子和苍蝇出没。“公共租赁住房政策让我们在2014年实现了住房梦想，并送儿子上学。”

老吴，南昌人，住在一所廉租房里。他原本是棚户区居民。“每天，我都担心房子的倒塌。西湖区的工棚改造项目给了我相当大的拆迁补偿，但远远不够买房子。这对老夫妇打零工，收入很低。在相关部门的帮助下，我申请了廉租房。”老吴表示满意。

2013年，张青云夫妇咬紧牙关，拿出全部积蓄28万元支付首付，搬进了这个面积不到70平方米的房子。"我觉得这么多年的努力工作终于有了结果。"他的妻子黄斌哀叹道，在过去的六七年里，整个家庭都挤在这个新建小区的一个出租屋里。“它不到25平方米，而且有一个狭窄的浴室。煤气和锅碗瓢盆放在床边。我感到特别沮丧。”“现在这两个女儿至少不必和我们挤在一个房间里了。”张青云最终选择买下这栋房子的原因是，除了交通便利和丰富的教育资源之外，它还有一个大阳台。对他们来说，这不仅是一个居住的地方，也是一个生活的港湾。

探索普通百姓住房的多主体供给和多渠道保障，建设成千上万栋房屋，实现“居者有其屋”，是第一届政府的方向。现在，“生活和生活”的方向有了更新更广的定义。

从“居者有其屋”到“居者有其屋”，不仅是“产权观”的转变，也是一项极其系统的工程。

房地产市场总体上趋于稳定

近年来，江西出台了房地产市场调控政策，尤其是2017年。据官方统计，2016年底，我省商品房销售面积为1434.6万平方米，同比下降4.1%；2017年10月，南昌市销售商品房4211套，同比下降42%，面积48.6万平方米，同比下降43%。市区二手房交易总量为2153套，面积为199300平方米，同比下降28%和30%，环比下降15%和17%。

“从江西省的楼市来看，几个区市的楼市都比较火爆，但自从限购以来，势头已经得到很好的遏制，逐渐回归理性。从各个城市的角度来看，前几年主要强调去库存化，但随着政策的推广和实施，现在去库存化的压力并不大。”住房和城乡建设部房地产评估和房地产经纪专家、江西师范大学教授陶曼德说，南昌的房地产投机一直不是很突出，主要是因为需要自谋职业，而且主要是当地人，只有10%左右的外国人。“自南昌限购以来，从交易量来看，数据同比有所下降，主要是因为大部分投资需求者被挤出了市场，而自谋职业只是需要暂时抑制。买家采取观望态度，放缓购房步伐；从价格角度来看，基本保持平稳和略有改善的趋势，增速明显放缓和收窄，整体市场形势稳定健康。”

“南昌的潜在购房需求仍然非常强劲。最近，南昌已严格控制预售证书，所以市场已经降温，但后续也应警惕反弹的可能性。”上海一居研究所智库中心主任严跃进认为，随着南昌城市建设的深入，未来对城市的需求将会增加。

据数据显示，截至11月22日，南昌主城区约有22600套住宅库存，面积约为280万㎡，清仓时间约为5至6个月。"一般来说，去图书馆10到12个月是正常的."陶曼德认为，南昌市的住宅后续供应可能会有点紧张，所以应该加大住宅用地流转的力度和规模。

“事实上，房价并不是房地产市场发展的主要不利因素。最大的问题是社会资源和住房资源分配不均。这是为了通过改善市场本身的配置来消除住房资源分配不均的影响。”陶曼德说，“2016年，我省城镇居民人均居住面积为42.4平方米，但人均住房面积并没有充分反映社会住房现象，因为整体住房状况参差不齐，这是实行租购结合的原因之一。为需要住房但无力购买的人提供租房保障。”

租赁是下一个市场热点

8月份，三个地块的转让在南昌土地市场引起了轩然大波。

这三个地块位于赣江新区规则湖新城，总面积为418.92亩，总价约为15.3亿元。在出让地块的条件中，令人印象深刻的是“只租不卖”。根据转让条件，两块地的所有房屋都需要完成装修。投标人必须为赣江新区管委会提供一个不少于10万平方米的周转房，为期5年。赣江新区管委会负责房屋分配。租金参照公共租赁住房标准收取，属于投标人。5年后需要出售的，必须经赣江新区管委会批准；在另外三个地块，计划建造仅出租但不出售的公寓(不少于5万平方米)，并且必须在两年内建成。

这是南昌出租的第一块土地。9月6日，格陵兰集团以底价赢得了它。

"这是吸引企业和人才落户闽江新区的措施之一."老建筑地产的殷盛认为，“因为租赁市场政策不明朗，大多数人都在观望，而绿地能捡这个盘子也是其强劲表现。”

江西省住房和建设厅房地产市场监管司司长李表示，在新建商品房项目中配置租赁住房是通过多种渠道增加新建租赁住房供应的举措。

不仅南昌，而且上海、广州、杭州和全国其他地方都经历了今年租赁土地的供应。根据陶曼德教授的说法，“从长远来看，增加租赁土地的供应将在弱化城乡二元性的现状方面发挥明显的作用。此外，集体建设用地的地价较低，这可以有效地减轻租户租房的压力；一些小产权房的改造和发展也是一种新的方式，符合当前“房子是用来居住的，不是用来投机的”的定位，满足多层次住房需求的市场也符合“居住和生活”的目标。

“目前，租赁土地的建设实际上表明，南昌市场也在积极制造租赁产品。未来，这样的大城市会在这类产品的供应上下大力气，这也是省会城市在租赁市场上的表现。这也将对住宅企业的产品开发和营销模式产生一定的影响。”阎跃进认为。

江西保利房地产营销总监罗认为，未来租赁房可以解决过渡性居住的急需，而商品房可以解决改善需求。对于租赁土地的开发，政府需要更多的政策和金融支持。"如果有合适的情节，保利也会积极回应."

300亿信用和血液注入房屋租赁市场

“南昌的房屋租赁仍处于起步阶段，只有齐家房地产和宏基房地产等三、五家企业在运营。”据有关部门介绍，也有一些个体户，这说明南昌的租赁企业正在逐步起步和前进。对业主来说，这也是一种轻松赚钱的方式。“与租赁公司签订长期协议，170平方米的房子，公司每月支付3000元，省去了装修、租赁和收取押金的麻烦。”未来，这些行为将获得政策红利。

11月9日，江西省住房和建设厅与省建设银行正式签署了住房租赁融资战略合作协议，建设银行贷款300亿元支持江西住房租赁市场发展，为租购结合的住房体系建设提供资金支持。“这300亿元主要用于三个方面:支持租赁企业的扩张，如支持企业收购或在市场上租赁股票进行租赁；对租房者的财政支持，例如，建设银行为刚毕业的大学生租房困难的情况设计了一些小额贷款包；支持政府住房租赁信息服务和监管系统建设，确保资金在2017年底到位，在2018年6月底完成。"

11月28日，江西省10个部门联合下发了《关于进一步加快住房租赁市场发展的通知》，意味着“租购平等”政策正式登陆江西，相关细则将由各区市陆续出台。

陶曼德教授告诉记者，租购结合作为一种市场信号，充分赋予了承租人更多的合法权益，可以满足多层次的住房需求。“过去，由于租赁市场发展不完善，一些只需要租房的人被迫搬到住房市场。随着租赁和购买的开始，房地产市场和租赁市场可以发挥相辅相成的作用。随着经济的不断发展，租赁集团也可以转租出售，这有利于逐步实现“住、住”的目标。”

日前，智谷趋势发布了《百城租金回报率排名》，南昌和九江分别以2.39%和3.04%排名第59位和第33位。换句话说，南昌和九江分别需要41.84年和32.89年才能归还租金。“目前，买房和租房的比例大约是8: 2，要提前到5: 5还需要一段时间。”有关当局说。