报告：30个三四线城市楼市库存已明显不足

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资料来源:上海市一局研究所；作者:闫跃进，一局研究所智库中心研究主任

报告摘要:

1.库存:从历史数据来看，目前的库存规模相当于2013年9月的水平，即库存规模已经回落到四年前的水平。

2.存售比:去库存周期的转折点已经到来，今年下半年供应短缺的矛盾将得到较好的解决，这也将有助于进一步稳定房价。

3.城市结构:至少有30个四层城市的储蓄与销售比率小于或等于12个月。这30个城市也急需土地供应和库存补充。

首先，库存回落到四年前的水平

(a)对80个城市的分析

1月和7月，库存在上半年继续呈下降趋势

截至2017年7月底，易居研究院监测的80个城市新建商品房总存量为4.0211亿平方米，同比下降0.5%，同比下降11.1%。从历史数据来看，目前的库存规模相当于2013年9月的水平，也就是说，库存规模已经回落到四年前的水平。从电力的角度来看，一些大城市对预售许可证有严格的控制，市场供应相对薄弱。对于一些中小城市来说，房地产市场相对较热，这反过来增强了去库存化的动机。

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2.80%城市的库存低于去年同期

2017年7月，80个城市中有19个城市的库存同比增长。其中，合肥、惠州和珠海的库存分别增长47%、33%和25%。同时，在80个城市中，61个城市的库存呈现逐年下降趋势，其中九江、杭州和滁州同比降幅较大，分别为53%、51%和45%。对于这类同比下降的城市，这一轮去库存化的影响是显而易见的，而一些城市需要积极补充库存。

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3月和7月，出现了供不应求的局面

2017年7月，80个城市新增商品房月供应量为3251万平方米，同比下降14%，同比下降16%。新增交易量3450万平方米，同比下降10%，同比下降18%。7月份，房地产市场呈现供不应求的趋势。根据今年1月至7月的数据，成交量指数普遍比供应指数更活跃。当然，供应规模相对较小的重要原因是一些城市对高端房地产预售许可证有严格的控制。此外，受限价政策的影响，一些房地产企业暂时选择了不取得预售许可证的策略。

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(二)一、二、三四级城市分析

1.一线城市的库存略有增加

截至2017年7月底，一、二、三、四线80个城市新建商品房总存量分别为219024484和13537万平方米，同比分别增长1.9%、-0.5%和-0.8%，同比分别增长-24.2%、-9.8%和-11.1%。

从三类城市的库存趋势来看，一线城市呈上升趋势，而四线城市中的二线城市和三线城市仍有小幅下降趋势。原因是一线城市的库存规模已经降至历史最低点，基本接近2010年上半年的最低水平，所以目前没有多少空在继续下降。对于二线城市和四线城市的热点，目前市场交易普遍活跃，去库存化的驱动力相对较强。

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二是存销比开始进入上升通道

(a)对80个城市的分析

1.存款与销售额的比率开始上升

我们定义:去库存期是库存与销售的比率=当月新建商品房库存面积/最近6个月新建商品房平均销售面积，合理区间为12-16个月，高于该区间意味着库存规模过大，低于该区间意味着库存规模过小。2017年7月，80个城市新建商品房的库存销售比为10.5个月，意味着市场只需要10.5个月消化库存，比6月份的10.8个月低0.3个月。

从历史数据来看，目前的存贷比在年初历史低点的基础上略有反弹。考虑到未来几个月供应规模有望增加，且成交量指数可能会因政策控制而继续受到抑制，综合判断表明当前住宅去库存周期已经过了最低点，后续将进入小幅上行通道。这意味着去库存周期的转折点已经到来，今年下半年的供不应求矛盾将得到较好的解决，这也将有助于进一步稳定房价。

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2.至少有30个四层城市的存款和销售比率很低

经过目前去库存政策的消化期后，可以看出很多四线城市的去库存周期明显收窄，即库存和销售额相对较小。根据80个城市的具体值，2017年7月滁州、九江、清远等城市的去库存周期较小，明显低于12-16个月的合理区间。统计数据显示，如果以12个月为分界线，至少有30个四线城市的存贷比小于或等于12个月。这30个城市也急需土地供应和库存补充。

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(二)一、二、三四级城市分析

1.2003年和2003年，四线城市的存款和销售比率继续下降

2017年7月，一线、二线、三线、四线80个城市新建商品房的入库销售比例分别为10.2个月、10.7个月和10.2个月。与6月10.0、11.0和10.4个月的数值相比，一线城市有所扩大，而二线和三线四线城市有所缩小。

从三类城市的存贷比趋势图来看，三个四线城市的表现值得关注。过去三年，四线城市的去库存周期相对较高，导致市场分化。然而，在本轮楼市调控下，四线城市的基本面发生了变化，这与溢出效应的积极释放和购房预期的不断调整有关。从数据来看，目前四线城市的去库存周期甚至小于二线城市，这充分表明其去库存效果较好。

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第三，补充库存将形成两条明确的途径

2017年7月，80个城市的去库存化延续了上半年的趋势，总体去库存化效果良好。这充分体现了房屋用于居住的政策取向，也对相关房企撤资具有积极意义。当然，随着去库存效应的逐渐显现，一些城市库存不足的风险开始暴露。根据目前的政策改革和当地的实际情况，预计下半年的补货将有两条途径:第一，对于去库存期较短或库存与销售比例较小的城市，土地供应将大幅增加。第三部分四线城市也有望积极增加土地供应。第二，对于一些热点城市，尤其是租赁市场活跃的城市，积极增加租赁土地以对冲住房市场压力将成为主流选择，这也反映了长期发展机制的政策取向。

注意:

这80个城市被分为第一、第二和第三四线城市如下:

一线城市:北京、上海、广州和深圳。

二线城市:哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、Xi、兰州、西宁、呼和浩特和银川

三四线城市:丹东、唐山、燕郊、香河、大厂、固安、张家口、烟台、日照、济宁、徐州、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、舟山、金华、淮南、邯郸、马鞍山、漳州、泉州、晋江、莆田、九江、景德镇和株洲