【宏观深度】三四线楼市连涨7个月，地价飙涨110％

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今年上半年，在“五大限制”下，一、二级房地产市场迅速冻结。在一系列去库存化政策的引导下，四线城市上演了一场持续七个月的“房市热潮”。与此同时，房地产企业“抢地”的热情在三、四线继续上升，土地价格飙升了110%。

金融板块网站7月5日上半年，在“限购、限售、限价、限贷、限购”的高强度楼市调控影响下，一、二线城市房地产市场大幅降温；与此同时，在政府主导的一系列去库存化政策的引导下，如“脱手改革、降息、首付比例、利率优惠”，房地产投机资金大量转移到三、四线城市，三、四线城市房价大幅上涨，较上月上涨了7个月。

此外，今年上半年，开发商开始将一线转移到三线和四线，房地产企业在三线和四线“抢地”的热情持续上升。数据显示，四线城市征地比例提高了9.4个百分点，四线城市房地产企业平均征地价格从2016年上半年的1679元/平方米提高到3520元/平方米，增幅为110%。在土地价格翻了一番后，三、四线房地产市场将何去何从？

第三，四线城市上演了“抢房”，房价连续七个月上涨

2017年上半年，四线城市房地产市场引领全国，在中国房地产市场占据重要地位。最近，穆迪发布了“中国房地产市场焦点”报告，称在强劲销售增长的支撑下，四线城市房价连续第七个月上涨，平均涨幅高于一线和二线城市。数据还显示，三个四线城市的销售额占全国市场的77%-90%。

此外，国家统计局5月份发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，蚌埠、北海、湛江和哈尔滨的价格环比均上涨2%以上，居全国之首。与此同时，在廊坊、黄山、张家口和景德镇等一些小城市，房价每年翻一番。

2017年，许多四线城市经历了去库存化的浪潮，“买房”成为四线城市居民的热门话题。山东省的许多四线城市都买了房子，然后上演了一场“抢房潮”。临沂、潍坊、枣庄等许多城市出现了“抢房”现象。

根据山东省统计局的统计数据，2015年后，该省现有住房存量降至最低水平。其中，临沂、淄博、潍坊、枣庄、齐河、德州、邹城、济宁等许多城市都出现了涨价和“供不应求”的现象。分析师指出，四层城市在去库存化方面发挥了重要作用。

“在一些严重积压的城市，多年未涨的房价飙升，过去10年卖不出去的房子一夜之间就卖光了。地产大王也出现了，大量开发商从一线城市搬到了他们从未去过的地方。”

与山东省不同，棚户区改造是江西景德镇房价上涨的重要推动力。作为四线房产市场的主要代表，景德镇的房价已经翻了一番，达到每年每平方米8000元。

当地居民表示:“去年，许多市区的拆迁和改造推高了房价，而我去年7月购买的恒大员工精装修房几乎翻了一番。”

据当地媒体报道，今年以来，景德镇的重大建设项目陆续开工，棚户区改造和违法建设得到控制。由于近两年景德镇市区大规模拆迁，有资金、有需求的拆迁户集中购房，两年前库存压力很大的景德镇出现了“无房可卖”的现象。

第三，四线城市对“抢地”的热情高涨，土地价格飙升了110%

自2017年以来，随着一、二线城市房地产调控政策的不断加码，一些房企的征地策略又发生了变化，一些房企开始将重点放在大城市周边辐射区域的三四线城市。

今年上半年，开发商集体回到四线城市进行征地。数据显示，四线城市征地比例提高了9.4个百分点，四线城市房地产企业平均征地价格从2016年上半年的1679元/平方米提高到3520元/平方米，增幅为110%。

根据易居房地产研究所的数据，今年上半年，土地交易面积排名前10位的城市是郑州、重庆、徐州、合肥、Xi、武汉、昆明、贵阳、常州和镇江。除了去库存期相对较短的热门二线城市郑州和重庆外，徐州、贵阳、常州和镇江是三线城市热土市场的代表。

此外，上半年全国50个城市的地价排名中，排名前10位的城市分别是清远、南昌、珠海、合肥、嘉兴、惠州、佛山、肇庆、漳州和镇江，地价分别为214%、147%、137%、122%、121%、100%、99%，这10个城市中，三线城市占8。

“第三，四线城市的地价可能会继续上涨，其销售比例也在迅速上升，这已成为全国交易规模上升的最重要驱动力。在今年的房企规模竞争中，大规模布局三、四线的碧桂园表现出了强劲的业绩增长能力。在这种情况下，越来越多的房企开始考虑三四线城市的布局。我们认为，北京、上海、广州和深圳等更受欢迎的核心城市的地价可能会继续上涨。”嘉里研究中心的分析师方玲说。

今年下半年，四线城市的房价还会上涨吗？

从目前的房价走势来看，四线城市的楼市在上半年再度升温，主要是由于去库存化政策引导下的投资需求的溢出效应。第三，四线城市连续七次上涨后，下半年房价走势存在较大的市场差异。

“对去库存化对三级和四级房地产市场的提振作用保持乐观。两年前引领房价上涨的一线和二线城市，自2017年5月以来已逐渐进入调整期，房地产市场分化进入新的周期。预计四线城市将引领今年下半年房地产市场的上涨。”分析师说。

“三线、四线的繁荣是由政府的反市场化引导的。通过利率下调、首付比例、利率优惠、核心城市限购、工棚货币化等一系列措施，三线、四线将实现去库存化。我们相信，三、四号线的中期繁荣将持续到今年年底。

然而，易居中国首席执行官丁祖昱也警告称，随着调控的进一步扩大和升级，部分房价将过快上涨，严重透支未来二、三、四线城市的预期楼市，面临更大的调整风险。房企需要谨慎，考虑市场、货币政策等诸多因素，警惕高地价带来的较大投资风险。

随着调控政策的进一步下沉、信贷的持续紧缩和市场需求的透支，我们对四线城市的可持续性并不乐观，但减速的程度仍主要取决于信贷政策。吴凡、沈万红远(000166)，指出: