万科转型城市配套商的风向标意义：踩准顶层设计鼓点

本篇文章2344字，读完约6分钟

从政府大力提倡“租售平等”和房地产长期调控机制日益健全和有力的角度来看，万科的转型可谓踩着顶级设计的鼓。然而，国内房地产市场的租金回报率太低，soho中国三年来一直遭受着从房地产开发商到写字楼租赁业务的转型。万科能否逃脱这一转型诅咒还有待观察。

万科新任掌门人于亮日前在万科集团媒体见面会上表示，万科将摘掉开发商的帽子，转而拥抱城市配套业务，并调侃道:“谁说万科是未来的开发商，谁就是赶时间。”这句话不仅是对万科过去转型努力的初步解读，也是对未来更大转型的铺垫。领先的房地产企业万科率先扭亏为盈，无疑对整个行业具有风向标意义。

按照于亮的标准说法，国内房地产业已经从“黄金时代”走向了“白银时代”。最大的区别是钱不是那么容易赚的，但是在未来的十五到二十年里，房地产市场仍然会有很多机会。基于此，于亮得出结论，房地产业不再是支柱产业，而应该是支柱产业。未来，城市发展将不断更新和升级，房地产业应支持城市发展和社会经济发展。基于此，两年前，于亮提出了万科从传统住宅开发商向“城市配套服务提供商”转型的战略设想。

根据国家统计局发布的数据，今年前十个月，商品房销售面积同比增长8.2%，继续创下2015年以来的新低，商品房销售面积增速连续四个月下降。此外，仅2017年以来，房地产监管当局已发布了180项房地产监管政策，未来房地产市场的监管将会过重，房地产销售持续降温已成为一种趋势。与此同时，国家大力推行“租售平等”和房屋租赁政策，房地产长效调控机制日趋健全和有力。由此看来，万科的转型可谓踩着顶级设计的鼓。

作为转型的主要方向，万科应该首先从房地产开发商转变为房屋租赁商。根据于亮的形象，万科准备成为中国乃至世界上最大的地主。因此，在做住宅开发和销售业务的同时，万科已经在房屋租赁市场崭露头角。一方面，万科在北京、上海、杭州和长春开发了180多个老年公寓项目，有103个运营项目。每个老年公寓项目都形成了医院、休闲保健、娱乐、学习和商业等多种功能形式。另一方面，万科长期租赁公寓业务的统一品牌“园居”也已经运营了一年半。据了解，广州、上海、北京、深圳、苍鹭等24个一、二线城市已有停车库投入运营，共82个项目，未来将有更多城市纳入停车库布局。根据于亮的最新声明，万科不仅要在公寓租赁领域发挥实力，还要做好进入住宅租赁市场的准备。

城市支持供应商隐含的内容需求非常丰富。用于亮的话来说，万科未来将加大城市的集中度，成为城市生活更美好的场景教师。据了解，万科在试水租赁业务的同时，在教育、娱乐、物流等领域也做出了很大努力，如成立“梅沙教育”幼教学院、打造素质教育启蒙基地、参与投资中国文化基金等。，甚至自主开发了vpark停车系统，智能停车产品“Park Time Easy”已经在厦门、福州、深圳和长沙进行了试点。尤其是在城市物流领域，万科取得了长足的进步。仅今年一年，通过收购亚洲最大的物流地产巨头普洛斯21.4%的股份，万科将其物流项目增加了41个，物流公司增加了53个。目前，万科的物流业务已经扩展到全国25个城市，建筑面积313万平方米的出租物业。

据业内人士称，国内房地产市场的租金回报率不到3%。因此，剔除信贷和经营管理成本后，搜狐中国从房地产开发商向写字楼租赁业务转型的金融业务连续三年大幅下滑，今年压力才有所缓解。万科能否逃脱这一转型诅咒还有待观察。然而，即使租赁业务可能对财务业绩产生负面影响，万科抵御压力的能力是显而易见的。目前，万科的净负债率为38.2%，在业内仍处于较低水平。万科持有943.5亿货币资金，远远高于一年内到期的短期贷款和计息负债之和(542.3亿元)。在计息负债中，约65.8%是长期负债。在适应和保持转型力度方面，万科轻松拥有自我财务调整力度。

作为业内现金最多的房地产企业，万科从未停止寻求外部战略资金的补充。除了引进全球最大的私募股权基金黑石集团作为股东外，今年我们还与甘源生投资、江苏信托、于波物流、洪飞第一联合投资成立了专业的物流房地产投资基金——珠海昆源兴投资发展合伙公司。这种“房地产+基金”的合作模式不仅可以为万科的转型和供给提供强大的支撑，而且百仕通以其严格的尽职调查和积极的投资后管理享誉全球，万科的城市配套服务能力也将得到显著提升。

国内房屋租赁行业金融创新的加速可能有助于万科的转型。目前，国内首个长期租赁公寓reits(房地产投资信托基金)项目“新建公寓产权房专项资产支持计划”和国内首个中央企业租赁住房reits项目“中联前海开元保利地产(600048，咨询单元)一号租赁房专项资产支持计划”已获批准发行。同时，根据中国资产证券化分析网的统计，今年前十个月累计发行了12只reits。万科已经进入了房屋租赁市场，还没有对房地产投资信托基金采取任何行动。不过，只要融资需要，我相信监管当局肯定会为其敞开大门。

真正形成万科转型重要外部合力的是今年匹配的新股权结构。华润退居第一大股东后，万科引入深圳地铁作为第一大股东，持股比例为29.38%。作为万科的重要基石股东和城市轨道交通建设和运营的领导者，深圳地铁与万科的战略转型有着惊人的趋同性。

深圳地铁在轨道交通和沿线征地方面具有突出优势，万科可以获得更多优质的土地储备，从而打破房地产调控带来的土地资源供给增长瓶颈，增强房屋租赁供给能力。此外，地铁的延伸将带动大量优质物业的增值，因此万科可以借助这一资本平台打造另一条盈利渠道，提升转型所需的财务改善能力。此外，深圳地铁已经规划了32条线路，其中三分之一已经建成，并将在未来十年大规模开发。因此，与深圳地铁的全方位合作可以形成地铁延伸到哪里、万科城市配套服务辐射到哪里的前关联效应。

(作者是中国市场学会理事和经济学教授)