长期租赁公寓品牌落户南昌，低利润、低回报成本或8年以上

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前几天，租金上涨、非法融资和免费"甲醛门"事件使得租赁市场成为焦点。长期以来，南昌的公寓市场因其总价相对较低、不限购买、不限贷款的优势而备受关注。随着限购政策在住宅市场的不断出台，公寓市场迎来了一波明显的热浪，租赁市场也随之升温。

在“租售平等权”的背景下，长期租赁公寓等租赁市场已成为大势所趋。随着城市租赁市场需求的不断增加，南昌的长期租赁公寓呈现出大幅增长。

许多长期租赁公寓品牌已经落户南昌

参观市场后，我们了解到一些长期租赁公寓，如龙湖观鸟、红浦公寓、青藤公寓、郁芳公寓、蜘蛛长期租赁等，陆续进入南昌市场。

世界银行旗下的长期租赁公寓品牌鸿浦公寓于2017年9月底正式登陆南昌。南昌世联房地产有限公司总经理苏建表示，虽然南昌整体租赁市场还不成熟，但他对其未来发展前景更感兴趣。2016年，国务院对包括南昌在内的长江中下游城市进行了产业规划，并对南昌发展互联网产业进行了指导。在交通运输方面，江西省高速公路网建设走在全国前列。“南昌是省会城市，不同于普通的二线和三线城市。就目前的发展速度、未来的产业布局和经济增长而言，这是可以预期的。”此前，苏建在接受公共媒体采访时表示。

9月19日，一位不愿透露姓名的公寓工作人员告诉记者，“红浦公寓的公寓面积为20 ㎡ ~ 45 ㎡，此次共推出60套住房，将于11月初达到入住条件。“双11”正式开门迎客，月平均租金1700元。”

据采访，南昌市公寓房的收购主要来自于现有产品的改造，而自持房很少。例如，改造库存房屋、旅馆、商业项目和市场上的旧工厂等。因此公寓项目分散，通常由租赁企业统一装修和管理。

此前，“蜘蛛”平台的相关负责人在接受记者采访时承认，“公司的住房主要来自两个部分:市场上的股票房和公司自己的住房”。虽然自有住房相对较少，但我们也在积极寻找合适的住房，以拓宽市场。”

从长远来看，自住住房将成为公寓市场未来发展的重要组成部分。但是，值得注意的是，从开发商拿到“租不卖”地块到产品规划、建造、装修、入住至少需要2年时间，这意味着成本将高于装修后的公寓，因此还不知道它能否在市场上形成规模效应。

南昌的长期租赁公寓数量不超过4000套

“与北上官等一线城市相比，南昌的净流入人口较少，住房租赁需求也不是很强劲。租赁市场仍处于起步阶段，在南昌整个房地产市场中只占很小的比例。相对于房价的上涨，南昌目前的租金水平并不高，甚至处于“倒挂”状态。在过去的10年里，房价翻了几次，租金只上涨了20% ~ 30%。”鸿基房地产租赁公司总经理蔡春辉告诉记者。

尽管如此，许多租赁公司嗅到了长期租赁公寓的商机。9月19日，南昌龙湖观鸟运营部一名工作人员告诉记者，“今年龙湖观鸟将继续以‘轻、中、重’三大资产收购模式发展长期租赁公寓业务。今年，它将驻扎在南昌第一名的红谷滩中心区。有200多家店铺，面积28 ㎡至62 ㎡。租金包括物业费和宽带费，不包括中介费。

“蜘蛛”平台也是其中之一。目前，该平台推出的房屋数量接近2000套，主要分布在红谷滩和高新区，起拍价在800元至2800元之间。“推出‘蜘蛛’平台一方面是为了响应‘租购并举’的国家发展理念；另一方面，我们确实对这个市场感到乐观。”江西CNNC创新科技投资有限公司副总经理谢丹青告诉记者:“我们希望充分发挥国有企业在稳定租金和租赁、盘活存量住房、增加租赁住房有效供给、规范租赁市场等方面的主导和带动作用。”

2018年4月，青藤公寓正式签约落户朝阳南段的漓江御景湖，自称“江西第一套出租屋”，建筑面积约34 ~ 39平方米；此外，钟君商城富力广场一角的长期出租公寓也正式落户南昌。

“南昌是一个全新的公寓市场，几乎是一张白纸，所以我们的游戏空非常大。”谈到未来的发展规划，南昌世联房地产有限公司总经理苏建公开表示:“我希望在1 ~ 2年内达到3000 ~ 5000的规模，预计4年半后开始盈利，并保证运营期间的盈亏平衡。”

金融支持对租赁市场的发展是不可或缺的。2017年11月9日，江西省住房和建设厅与建行江西省分行签署了住房租赁融资战略合作协议。建行江西省分行将全面运用互联网+房管+金融的现代服务理念，贷款300亿元支持江西省住房租赁市场发展，为建设租购并举的住房体系提供全方位金融支持。

据不完全统计，南昌目前的长期租赁公寓不超过4000套。记者了解到，许多平台都推出了租赁贷款业务，以支持租房者支付租金，从而获得更好的收入。

长期租赁公寓市场利润较低，项目返回成本可能超过8年

“虽然有很多人参与长期租赁公寓市场，但利润率太低，而且这不是一个高利润行业。”记者在采访中发现，租赁行业的共识是，长期租赁公寓仍然是一个低利润行业，是一个投资巨大、回报期长的行业。据统计，该行业的毛利率约为40% ~ 50%，扣除成本后的净利润率约为10%。

据一些业内人士透露，由于资产价格高，长期租赁公寓的成本仍然很高，市场利率也相对较高，因此长期租赁公寓仍然很难获得稳定的利润。“以南昌的一些公寓为例，当房东关闭房子时，价格将提高到市场价格的百分之一或百分之二，以增加市场份额。然而，为了收回这部分成本，必须以提高租赁价格为代价。还可以提高客房入住率，但很难保持盈利。”

在参观过程中，我了解到南昌的大部分长期租赁公寓品牌还没有进入市场，在已经进入市场的项目中，很少有盈利。“这确实需要一个过程。长期租赁公寓的合理回报期约为3至5年。超过这个周期是正常的。毕竟，市场环境正在迅速变化。”

“一般来说，从商业地产业务来看，至少需要5年才能收回成本。对于有住宅物业的公寓项目，需要更长时间才能收回。南昌本地购房需求明显大于租赁需求，且租金涨幅空相对较小，因此租赁住房的成本回收期预计将超过8年。如果租赁物业的购买率很高，周期将继续延长。”上海艺举研究所智库中心研究主任严跃进在采访中表示。