南昌市出台了新的租房政策，允许将商品房改为出租房屋

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去年11月，媒体重点报道了加快我省住房租赁市场发展的18项措施。据悉，9月27日《南昌市人民政府办公厅关于加快培育和规范管理房屋租赁市场的通知》已经制定下发。很明显，南昌县区将成立国有房屋租赁公司为社会租赁房屋，并允许商品房按规定转为租赁房屋。

[新政] 1

扩大公共租赁住房保护范围

根据南昌市市场租金水平和住房保障对象的实际情况，租金补贴的标准和范围将适时逐步调整，南昌市还将扩大住房保障覆盖面。

农民工、新就业大学生、青年医生、青年教师等在城镇稳定就业并已申请居住证三年的专业技术人员，将纳入南昌市公共租赁住房的保护范围。

[新政] 2

建立国有房屋租赁公司

需求集中地区租赁住房建设的合理发展。各县区(开发区和新区)可设立或依靠现有国有企业设立国有住房租赁公司，开展租赁住房和人才公寓建设和运营，为社会建设租赁住房，实行市场定价。

就业集中的高新技术开发区、经济技术开发区等工业园区和科技园区将先行试点。

[新政] 3

鼓励房屋企业开展房屋租赁业务

工业园区和科技园区允许整合一定区域内7%的工业用地用于生活和服务设施配套。市县(区)国有平台公司将根据需求重点建设长期租赁住房，土地用途保持工业用地不变，产权只出租不出售，产权不分割不登记。

鼓励工业园区和科技园区盘活闲置低效工业用地。在满足规划的前提下，市县(区)都是国有平台公司，建设长期租赁住房，满足农民工和引进人才的住房需求。

鼓励房地产开发企业开展房屋租赁业务。支持房地产开发企业建设租赁住房，开展房屋租赁业务，发展租赁房地产。在房屋租赁需求较大的地区，作为土地出让条件，可以在新建商品房项目中分配一定比例的租赁房屋。

[新政] 4

允许将商品房转换为租赁房

根据需要，允许将商业用房改建为出租房屋。允许将已建成和未出售的商业和办公建筑改造为长期租赁住房，在规划用途调整为住宅的前提下，按照住宅设计规范进行重新设计和建造，并按照住宅标准经消防、土地和规划部门重新设计和审查后出租给社会(如作为成套房屋出租，应符合日照等国家强制性规范的要求)。

商品房改建为长期租赁住房，不得增加建筑面积，长期租赁住房原则上按不超过总建筑面积的50%控制，水、电、气价格应按照居民标准执行。重建的长期租赁住房，不得出售。

此外，南昌将开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点工作。

[新政] 5

个人租赁住房需缴纳增值税

●个人租房按5%减1.5%的税率计算缴纳增值税。

●对个体工商户和其他个人，租赁住房月收入不超过3万元(季度纳税不超过9万元)，2020年12月31日前享受暂免增值税的优惠政策。

●6%的增值税税率适用于提供房屋租赁经纪服务的房地产中介机构。

●对于2016年4月30日之前购买的租赁房地产的普通纳税人，允许选择简单的计税方式，按5%的税率计算缴纳增值税。

●个人所得税将按租房收入的一半征收。

[监督]

在合同期内，租金不得随意单方面提高

房屋租赁企业出租自有房屋的，租赁期限不得少于3年，承租人另有要求的除外。房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到房屋所在地县房屋管理部门办理登记。

租赁双方应根据租赁房屋所在区域市场的租金水平合理约定租金。在合同期内，出租人不得随意单方面提高租金，也不得任意扣除定金。

在租赁期内，房屋通过赠与、产权分析、继承或出售方式转让的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，死亡前与其同住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。

承租人可以提前解除合同的情况有五种

出租人在租赁期限内不得解除房屋租赁合同，但承租人有下列情形之一的除外:

1.违反合同规定，出租人未能充分、妥善履行租金支付义务，出租人要求承租人在合理期限内支付，但承租人未能在期限内支付的；

2.未经出租人同意将房屋转租或出借给他人的；

3.擅自改变房屋用途、结构或者进行其他违法建设活动的；

4.利用出租房屋从事违法犯罪活动的；

5.法律、行政法规规定或者租赁合同约定的其他情形。

当租赁房屋是唯一的住所时，承租人可以享有许多权益

以出租房屋为唯一住所的承租人，可以凭房屋租赁合同依法申请居住证，享受当地的公共服务、就业、教育、医疗保健、计划生育、文化体育等权利和福利。办理房屋租赁备案后，租赁期限届满，承租人在同等条件下享有优先租赁权。职工及其配偶在住房公积金存放地没有自有住房，也没有用住房公积金在当地购房的，可以申请提取夫妻双方的住房公积金支付租金。

中介员工应该实名服务

南昌将建立和完善南昌市房屋租赁信息服务和监管平台。房管部门应登记中介从业人员的真实姓名。中介从业人员在任职时应佩戴工作证，注明姓名、组织机构名称、国家职业资格等信息。房地产经纪机构不得收取任何不明费用，不得发布虚假上市信息，不得为不符合租赁条件的经济适用住房和禁止交易的房屋提供租赁经纪服务。