南昌正式启动利用集体建设用地建设租赁住房试点项目

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2月13日，江西省住房和建设厅获悉，南昌市正式启动利用集体建设用地建设租赁住房试点。据悉，福州、青岛、海口和贵阳也是此次批准的租房试点城市。加上首批13个试点城市，这也意味着中国租赁住房试点城市的数量已经从最初的13个增加到18个！

现状

在房租上涨20%-30%之前，房价在10年内已经上涨了几次

2月13日，我从南昌市房管局相关部门了解到，南昌市房屋租赁市场规模较小，租赁管理处于起步阶段。“南昌市常住居民通过租房解决住房问题的比例约为8.1%，远低于发达国家3: 7的租房和购房比例。”南昌市房管局相关负责人表示，南昌市机构租赁发展滞后，租赁权益保障不足。南昌共有18家房屋租赁企业备案。“南昌只有一家国有房屋租赁企业。目前，社会住房租赁企业在南昌还没有项目，在市场监管、教育支持、租房空等方面有了很大改善负责人说。

“与北上官等一线城市相比，南昌的净流入人口较少，对房屋租赁的需求也不是很旺盛，仍处于起步阶段。与房价上涨相比，南昌目前的租金水平并不高，甚至处于“倒挂”状态。在过去10年里，房价翻了几次，租金只上涨了20%-30%。”江西宏基房地产租赁有限公司总经理蔡春辉表示。

记者走访市场后了解到，一些以知名房地产企业、房地产中介、互联网和市场资本为主体的长期租赁公寓，如龙湖冠宇、红浦公寓、青藤公寓、郁芳公寓、蜘蛛长期租赁等，纷纷进入南昌市场。在南昌一位业内人士的眼中，虽然南昌整体租赁市场还不成熟，但未来的发展前景不容小觑。“2016年，国务院对包括南昌在内的长江中下游城市进行了产业规划，并对南昌发展互联网产业进行了指导；在交通方面，江西省公路网建设走在全国前列；作为省会城市，南昌不同于普通的二线和三线城市。至于目前的发展速度，其未来的产业布局和经济增长是可以预期的。”

飞行员

房子建成后，只能出租

《南昌市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》(以下简称《方案》)要求，使用集体建设用地建设租赁住房必须在竣工后方可出租，不得以出租、转租、抵押或非法使用租赁贷款的方式出售或代售。租赁住房单位主要是90平方米以下的中小型单位。

“集体建设用地出租房屋项目的规划用途一般是住宅用地。用于出租房屋建设的集体建设用地，必须严格按照规划用途开发建设，不得擅自改变使用管理规定。”2月13日，江西省自然资源部相关部门负责人告诉记者。

益州研究所智库中心研究主任严跃进认为，“租贷”的表述不是为了压制，而是为了强调知情权，禁止非法经营，这是对这种租赁土地改革的新要求。对于试点中新增的五个城市，严跃进认为，这意味着集体建设用地建设租赁住房的试点已经进入2.0版。在首批试点城市中，流动人口相对较多，租赁市场需求相对较强。新增的五个城市也属于规模大、流动人口多的城市。更重要的是，2018年，南昌等城市的房价将快速上涨，这需要一个长期的发展机制，这反映了租赁市场的发展，以推动房价上涨。

租赁企业

征地成本将大大降低

从长远来看，自住住房将成为未来公寓市场发展的重要组成部分，而高昂的开发成本也成为许多租赁公司望而却步的原因。

根据该计划，试点项目将由农村集体经济组织自行建设和经营，或与市、区两级国有平台企业通过股份制或合资的方式进行合作，合作方将成立项目公司作为项目实施的主体。

南昌市房管局表示，南昌市只有一家国有住房租赁企业，目前南昌市还没有面向社会住房租赁企业的项目。随后，记者联系了具有国有资产背景的江西CNNC创新科技投资有限公司。公司经理李告诉记者，“北京、上海等大城市也有类似的做法。我们以前也去过红谷滩新区和高新区的村庄进行过调研，并与村委会讨论过利用集体建设用地建设出租屋的问题，包括与政府沟通了解具体情况。”

当谈到南昌被列入试点城市时，李经理非常激动。“这是一个非常有利的政策！后续，我们将有大动作！它将与政府和村委会进行深入沟通，努力实施、促进和推动项目的进展。”

那么，集体建设用地的成本与企业用地建造租赁住房相比会降低多少？“很难说要减少多少，但两者的成本肯定大不相同。”李经理告诉记者，即使在洪家滩的郊区，征地成本也是1000万元/亩，但如果是集体建设用地，村委会通常会采取土地入股的方式，此时只需要建设成本，投资成本就会大大降低。

据介绍，长期租赁公寓的合理回报期约为3 -5年。如果用集体建设用地建造出租屋，回收期将大大缩短。“事实上，回报期取决于市场的具体情况。如果租赁情况良好，返回期将很短。目前，南昌的租赁市场正呈现出稳步上升和不断增长的需求。随着人才政策的出台，预计将引导更多的人流入。将来，租赁市场的前景会越来越好。”

“随着《土地管理法》和《城市房地产管理法》修订工作的推进，集体建设用地后续改革将更加有力。总的来说，这一政策有利于租赁市场供应方的发展和租赁市场的活跃。”2月13日，阎跃进对此进行了分析。