国土部有关负责人谈集体租赁住房：与小产权房不同

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为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建租购并举的住房制度，建立和完善房地产稳定健康发展的长效机制，国土资源部会同住房和城乡建设部，根据当地意愿，决定在北京、上海、沈阳等13个城市开展第一批集体建设用地租赁住房建设试点。基于相关政策法规和社会关注，国土资源部土地利用司司长30日接受了新华社的专访。

没有投机的住房:建设和出租农地进入市场的政策基础

新华社:你能简要介绍一下这个试点项目的指导思想和政策依据吗？

土地利用司负责人:这次试点的指导思想很明确，即按照党中央、国务院的要求，紧密推进“五位一体”的总体布局，协调推进“四个全面”的战略布局，树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念。决策和部署，牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，为建设一个既买又租的住房体系服务，建设一个统一的城乡建设用地市场。推进集体土地和房地产登记，完善集体建设用地建设出租屋规则，完善服务和监管体系，提高现有土地节约集约利用水平，为全面建设小康社会提供土地保障，推动建立房地产稳定健康发展的长效机制。

为建立租购并举的住房制度，稳定房地产市场，今年4月，住房和城乡建设部、国土资源部联合下发了《关于近期加强住房和土地供应管理和调控的通知》，提出“出租房供需矛盾突出”超大城市和特大城市将在集体建设用地上开展租赁住房建设试点。7月，住房和城乡建设部、国土资源部等9部委联合下发《关于加快发展人口流入大中城市房屋租赁市场的通知》，再次提出“根据国土资源部和住房和城乡建设部的统一工作部署，特大城市和特大城市可以开展集体建设用地租赁住房建设试点。”"

根据上述文件要求，国土资源部和住房和城乡建设部选择13个城市开展试点，并对11个省级国土资源、住房和城乡建设主管部门推进试点相关工作做出具体安排。

在住房和城乡建设部批准的特大型城市和试点城市发展住房租赁市场，按照地方自愿的原则，部署开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。之所以局限于上述试点城市，是因为这些城市对租赁住房的需求很大，乡镇集体经济组织有建设意愿，有资金来源，有较强的政府监管和服务能力。

京沪经验:五年探索，四大成就

新华社:从工作基础来看，建设和租赁农地进入市场有哪些实践经验？

土地利用司司长:为加强对房地产土地市场的调控，规范和指导相关工作，《国土资源部关于做好2012年房地产土地管理和调控工作的通知》提出:“对于直辖市和少数商品住房价格高、建设用地紧张的省会城市， 租赁住房试点建设确需使用农村集体建设用地的，由省人民政府按照“严格审批、部分试点、封闭运营、风险可控”的要求进行审批

作为第一批试点城市，北京和上海近年来在试点项目的运行中取得了良好的效果:一是住宅用地来源和租赁住房供应有所增加。二是集体建设用地的住宅和工业开发功能得到拓展。三是在盘活低效集体建设用地、解决城市周边农民工住房问题、改善郊区经济社会环境等方面发挥了积极作用。第四，集体经济组织和农民增收渠道拓宽，农民有长期稳定的收入和成就感。

京沪试点经验表明，利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建租购并举的住房体系，建立和完善房地产稳定健康发展的长效机制；有利于扩大集体土地的使用，拓宽集体经济组织和农民增收的渠道；它有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地的优化配置和节约集约利用，加快城市化进程。

我们希望通过试点改革，到2021年底，我们将在相关领域成功运营一批集体租赁住房项目，完善集体建设用地建设租赁住房的规则，形成一批可复制、可扩展的改革成果，为建设统一的城乡建设用地市场提供支持。

依法建造和出租:完全不同于“小产权房”

新华社:试点的刚性约束是什么，为什么它与“小产权房”完全不同？

土地利用司司长:试点方案明确规定了四个基本原则:把握正确方向，确保有序可控，坚持自主经营，提高服务效率。需要强调两个内容:一是项目用地应符合城乡规划、土地利用总体规划和村庄用地规划，以存量土地为主，不占用耕地。第二，在充分发挥政府主导作用的同时，必须尊重农民的集体意愿，统筹考虑农民的集体经济实力，合理确定项目运作模式，维护权利人的合法权益，保证集体经济组织自愿实施和自主经营。

根据试点要求，国土资源部和住房和城乡建设部联合部署了利用集体建设用地建设租赁住房试点项目。省国土资源部门和住房城乡建设部门负责试点工作的监督、检查和指导。市政府全面负责试点组织领导工作，制定试点工作规则和组织实施方案，建立试点协调决策机构。各地区有关部门要加强协调配合，稳步有序推进试点。

我们注意到互联网上很少有人提到“小产权房”的问题。集体出租房与“小产权房”有本质区别。一是符合法律法规，二是违反法律法规，不能混淆。集体租赁住房，土地使用符合城乡规划、土地利用总体规划和村庄土地利用总体规划“三大规划”，经依法批准建设的，依法实行房地产登记，并只用于租赁。“小产权房”本身不是一个法律概念，它涉及非法使用土地、非法建设和非法销售，产权不受法律保护。