房诈新骗术：老人房子易主背负巨额贷款

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“有一天，住了多年的房子被强行清出，房子不知不觉地被转让给他人；莫名其妙地背着巨额贷款……”近日，记者从志诚的公益律师团队了解到，近年来，一种以“财务管理”为名实施的新型“房屋欺诈”逐渐浮出水面。到目前为止，已经发生了几十起老年人因金融管理抵押贷款而失去房屋的案件。记者进行了采访和调查。

“有一天，我的房子被‘偷’了！”

2016年10月16日上午，住在北京市朝阳区新源西里小区的张女士外出买菜时，突然接到母亲李阿姨的电话。听到这个消息后，张女士迅速返回，却发现门锁已被强行撬开，她家里的东西很快被十几个大男人清理干净，杂乱地堆放在小区的院子里。

"你为什么闯进我家，强行搬动我们的东西？"张女士愤怒地与这些“入侵者”争论并阻止了他们。但是，这群人拿出了这栋房子的房产证，上面记录的户主是“李某”，而不是李阿姨，这对母女完全失明。"这不是你的房子，我们是合法退休的！"领头的“闯入者”傲慢地说。

“有一天，我的房子被‘偷’了。”一想到这栋已经住了35年、一家四口(李阿姨、儿媳和孙女)的房子不见了，阿姨不禁潸然泪下...2016年5月，李阿姨被推荐认识自称的“北京”。该店网络副总裁光谋告诉李阿姨，她正在做一个“挨家挨户养老”的项目，她只需要在拿到房产证后向他借三个月的按揭贷款。”广某拍了拍胸脯，确保这个项目没有风险，也没有必要支付任何费用。只要签几个简单的协议，就可以赚近50万的利息，我会很感动的。”李阿姨说。

光某特意将“委托代理人”龙某介绍给李阿姨，强调龙某不仅可靠，而且“神通广大”。他为很多老人办理了“以房养老”的相关手续，认识了很多“金业主”，可以提供按揭贷款。“放心交给龙某就行了，别担心别的，等几个钱就行了。”。龙告诉李阿姨，她已经找到了“金主”王提供按揭贷款，但直到现在，王一直没有出现。

接下来，龙陪着李阿姨来到北京的一家公证处。在他的指导和督促下，李阿姨在不到10分钟的时间里，在事先准备好的厚厚的一叠文件上签了名并进行公证。“龙某根本没让我看。他说这都是基本合同。他仔细审阅了它。我只需要在他画圈的地方签名并按下手印。公证人从没告诉我它是否签过字。嘿。”李阿姨说。

另外，除了光某开具的向李阿姨借款190万元的借据外，所有签字文件均由委托代理人龙某统一收集保存，李阿姨甚至没有复印件。房屋转让后，李阿姨从公证处取回这些文件，才发现除了借款合同和抵押合同外，还有经过公证的具有强制执行效力的债权文件和房屋处置委托书。特别是授权委托书可以说是授权龙某享有处置该房产的全部权利，包括解除抵押、买卖、产权登记、纳税等。

老年人的房子是怎么被“偷”的

李阿姨的经历不是孤立的。志诚公益律师团队的律师告诉记者，曾有数十起类似的案例，提供帮助的老人因金融抵押贷款而失去房屋。仅在犯罪链中的“金融服务商”广牟、“委托代理人”龙某和“金主”王等11名老人成为受害者。

老年人的房子是怎么转让的？

"经过公证的委托书是促成房屋出售的关键文件."志诚公益刑事项目负责人吴杰表示，“委托代理人”是基于经过公证的委托书，可以在老年人不知情的情况下出售房屋。委托书大部分注明“我想以成本价出售位于某地的房地产，由于我个人无法处理，我在此委托受托人全权办理抵押登记、签署相关文件和协议、取得权证、办理提前还款、取消抵押登记、网上签字、转账、取款、委托……”

在“委托代理人”的“忽悠”下，老年人在不知情的情况下对委托书进行了公证，完全满足了房管部门要求他人代为转让房屋的要求，相当于老年人向“金主”借钱的同时将房屋转让给他人，而不是像财务经理所说的只是将房屋作为抵押。

“即使老年人签署了委托书并进行公证，由于委托是单方面的法律行为，授权仍可通过公证撤销。在我们提供咨询的情况下，部分老年人在房屋过户前就醒了，之前委托的公证通过公证撤销了。”吴杰认为，尽管如此，老年人仍难以保住自己的房子，因为有“具有强制执行效力的债权文书公证”，而且老年人在与“金主”签订贷款合同时对还款协议进行了公证。这意味着黄金所有人可以直接拿着公证书到公证处申请执行证书，然后申请法院强制执行并拍卖老年人的财产，而无需征得老年人的同意。

此外，由于老年人被"愚弄"而向住房管理部门登记了他们的住房抵押，如果他们不能按时偿还贷款，他们就不能在没有"金主"同意的情况下出售他们的住房。“抵押登记使财产成为债权的担保。即使老年人只有一处房产，也很难逃脱被卖掉的结局。”吴姐说。

“这些案件都有类似的‘套路’，充分利用了不懂法律的老年人的心理。通过各种别有用心的事先设计好的法律文件和一系列精心策划和环环相扣的操作方法，老年人最终会落入家门。被出售和转让的深渊。”

披着合法外衣的新“房屋欺诈”、“银丰收”

“我们的分析认为，这是一种以‘财务管理’为名实施的新型‘房屋欺诈’，是一种专为老年人披上法律外衣的‘白银收获’。”吴杰说，该骗子的作案手法似乎完全吻合，而且似乎有完整的法律文件支持，但并非无懈可击。

"针对老年人的欺诈案件越来越多，其特点是连锁、分工和专业化."中国人民大学法学院教授刘俊海认为，如果我们只关注欺诈的一个孤立环节，就很难发现问题。只有调查清楚各个环节，全面清理整个链条，明确链条中不同人的角色和法律责任，才能有效打击此类欺诈行为，维护老年人的合法权益。

“老年人之家的核心是委托书和具有强制执行效力的债权文书的公证。”根据刘俊海的分析，如果能够证明公证处有过错，没有履行审查材料真实性的义务，或者公证违背了其真实意图，或者公证环节被犯罪分子和公证员恶意串通和欺骗，这些不利于老年人的公证书不仅可能被吊销，而且可能追究相关人员的法律责任。

尽管“失去房子”的痛苦仍在继续，“保护房子”的行动也在发挥力量。在老年人的努力和律师的帮助下，事情的真相被一层一层地剥去，欺骗的“常规”和目的日益清晰，援助的力量越来越强，捍卫权利的决心也变得极其坚定。

老人已经多次向公证处进行了复查和投诉。今年5月3日，司法部对北京市公证处进行了一系列制裁，撤销了曾多次办理老年人“骗房”公证的李、冯公证员的执业执照，原因是公证处出具了几份虚假证明，导致该房产在不知情的情况下被买卖或抵押。

此外，在律师的指导下，老年人通过民事和刑事渠道积极寻求救济。“接下来，我们将向法院提起诉讼，确认贷款和抵押合同因欺诈而无效。我们还将向公安机关申请调查，并追究这些罪犯的刑事责任。”老受害者告诉记者。

到目前为止，一些老年人通过提起诉讼和异议登记等法律手段暂时保住了自己的房子；光某也因涉嫌非法集资和诈骗被检察院逮捕。老年人的“住房保护行动”也取得了初步成效。

在采访中，记者感到，面对老人失去家园的不幸，尽管老人遭受了巨大的身心痛苦，但他们并没有失去希望，而是选择了极端的私力救济。相反，他们积极寻求捍卫自己的权利和利益，通过情感和生活相互观察和帮助，交流信息和分享抵抗证据，维护自己的权利。“有一次，因为我们不懂法律，我们让骗子钻了空，把房子弄丢了。现在我们必须依靠法律来收回我们的房子。”老人说。