楼市调控政策显效 北上广深这个数据集体下跌

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全国房地产市场的监管抑制了房地产投机的浪潮，租赁市场也出现了逆转...

一线城市的租金首先下跌

自今年3月以来，房地产市场监管已席卷全国。据不完全统计，近60个城市已经出台了150多项调控政策。

在政策的控制下，热点城市的房地产市场在数量和价格上稳步下降，其上升趋势已经中止。尤其是在一线城市，当住房市场不活跃时，住房的租赁价格也开始下降。

根据上海房屋租赁指数办公室的数据，上海租金指数已经结束了连续90个月的上涨行情。数据显示，4月份，中原地区共售出1197套二手房，同比下降20.89%。

根据国家统计局的数据，在4月份的消费价格中，出租房的租金环比上涨了0.2%，与上月相比增幅也有所收窄。

交易被冻结，一些业主开始转卖它出租。在一些地区，租赁住房的供应超过需求，导致租金略有下降。

以上海杨浦为例，空房屋的入住率相对较高，大量房屋的交易周期维持了一个多月，租金明显下降。一个房间的租金已经从每月3500元下降到每月3200元左右，两个房间的租金从每月6000元下降到每月5300-5500元，三个房间的租金从每月8500元下降到每月7500-7800元。

事实上，今年前五个月，上海二手房租金环比下降了三倍。根据中原(上海)4月份的月租金指数报告，中原(上海)4月份的月租金指数为238.2点，环比小幅下降1.09%，同比下降4.38%。

事实上，上海并非如此，北方、上海、广州和深圳这四个一线城市的租金正在持续下降。

自今年3月中下旬以来，北京等热点城市的房地产市场进行了调整和升级，房屋销售量下降，部分房屋被转租。与此同时，自去年5月以来，许多地方出台了政策和措施，鼓励住房租赁市场的发展。

打开一个房地产中介的网站，在北京某个区域的出租房列表中有9个出租房。其中两个显示绿色的“向下”符号，表示价格已经降低。一个房屋经纪人说房主急于租房，所以他降低了一些价格。

经纪人:60多平方米，报6500元/月。它还没有被租出去。已经挂了半个月了。租金太高了。现在有大学毕业生了。如果学校9月份以后开学，租房就更难了。

据媒体分析，对于那些在四个一线城市买不起商品房、住不起经济适用房的人来说，房租首次下降显然是个好消息。毫无疑问，与租船人谈论租金会更大胆。

一线城市租金的首次下降不仅意味着供求关系发生了变化，也意味着市场秩序正在改善。

房地产市场调控政策有效

今年以来，房地产市场调控力度持续加大，不仅出台调控措施的城市数量增加，一些城市调控力度加大。目前，调控的效果已经初步显现。

根据国家统计局的最新数据，4月份，15个一线和热点二线城市新建商品房价格涨幅均较上月有所下降，降幅在0.7至7.4个百分点之间。9个城市新建商品房价格环比下降或持平，5个城市增速下降，降幅在0.2-1.1个百分点之间。在70个大中城市中，30个城市新建商品房价格同比下降，31个城市新建商品房价格同比下降或下降。

新一轮调控措施于3月中下旬出台，其对房地产市场的影响将继续显现。总体而言，热点城市房价快速上涨已基本得到抑制，房地产市场总体处于稳定状态。

中原地产首席分析师张大伟分析称，总体而言，2017年4月，当地房地产市场的调控政策持续增强。在政策约束下，房地产市场总体表现良好，交易量同比和环比均有不同程度的下降。截至4月底，主要热点城市的库存有所增加，去库存的主流城市集中在三线城市。

张大伟表示，从调控政策的内容来看，4月份，全国50多个城市出台了70多项调控政策，其中全国20多个城市出台了“限售令”，这正成为当前调控本地房地产市场的一种新的思路，也是从3月开始中国多城市调控的新特点。预计将有更多的城市实施这项新的调控措施。在一定时间内限制转让可以有效减少投机。

三个因素导致租金下降

鉴于一线城市租金下降，分析显示:

首先，这应该归功于去年下半年开始的这轮楼市治理。由于许多城市对房价的过度上涨采取了严格的控制措施，一方面，许多房屋被“出售和转租”，这增加了房屋租赁市场的供应。

其次，一线城市对住房中介市场进行了重拳出击，挤出了租金中人为添加的水分，提升了租金的真实水平。

此外，这也是由于公共租赁住房的建设和住房租赁市场的发展。公共租赁住房对一线城市租金降低的贡献在于，它不仅转移了部分租金需求，还降低了平均租金。2016年，国务院发布的《关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》，对一线城市首次减租起到了明显的积极推动作用。

根据报告分析，一线城市租金的首次下降仅仅是开始，这拉开了合理租金水平的序幕。这是因为“房子是为了居住，而不是为了投机”已经成为房地产市场的新方向。无论是临时监管还是建立长期机制，无疑都将围绕这一新方向展开。当房子不再被投机时，房价将趋于稳定，这有利于稳定租金甚至降低租金。

此外，一线城市已经表示，他们应该加快增加住房和土地供应，即增加住房供应，一些新增加的住房将转化为出租住房供应。从需求方面看，北上广等特大城市提出了人口“上限”控制规划的目标，这将对租赁需求产生一定的影响。

以上海为例，第一季度，从其他省市首次来上海的人数减少，新租赁需求不强；两室及以上的共享业务受到机构和中介机构长期租赁公寓竞争的影响。一些散户投资者降低租金，吸引客户，租金降低3%-5%；与此同时，一些高端、中档板房增加了20%以上，这都在一定程度上导致了租金的下降。因此，当未来供给增加，需求得到控制时，显然为租金下降创造了有利条件。

上海易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，二手房市场交易降温也是租金下降的原因之一。

严跃进:在某种程度上，租金的下降与目前整个市场的降温趋势有关。与过去的上涨趋势相比，目前租金已经得到遏制，但同时也没有明显下降。可以说，一些房屋租金的下降实际上与过去的快速上涨有关。现在，随着二手房市场的降温，许多房东已经将他们的房子从出售改为出租。相对而言，租房获得住房的渠道更多，这也在一定程度上促使租金下降。

此外，制度建设也在创造有利条件。例如，住房和城乡建设部最近发布的《房屋租赁和销售管理条例(征求意见稿)》中，有许多条款有利于租金的合理返还，如“租赁期限不得少于3年”和“出租人不得单方面增加租金”，这对“稳定”甚至“降低”租金起到了积极的作用。

专家:租金进入平稳微调周期

但是，从租房市场来看，每年春节后大约两个月和“毕业季节”是租房的高峰期。其他大部分时期都在更新期，租赁市场通常是稳定的。对于近期一线城市租金涨幅收窄的问题，张大伟分析称，租金已经进入了一个稳定的微调周期。

张大伟:传统上，每年3月下旬至5月是淡季，而今年恰好与房地产市场的调控相叠加。应该说，买卖市场非常冷清，成交量很低，所以租赁市场的供应相对稳定。一些房屋和区域租金确实已经微调，但调整幅度不是很大，因为整个一、二线城市的总人口还是比较大的。

据统计，中国城镇约有1.6亿人租房。去年底，中央经济工作会议明确提出，要建立租购并举的住房制度。许多地方还出台措施，培育和发展房屋租赁市场，支持租赁房屋建设，发展房屋租赁企业，鼓励房地产开发商开展房屋租赁业务。从租赁住房供应的角度来看，张大伟认为，要等相关政策措施支持租赁住房的增加和这部分租赁住房进入市场，还需要一段时间。

张大伟:在供应方面，北京和上海都出台了一些政策，土地供应也有所增加。然而，这些仍然远远落后于住房的形成。基本上，用土地建造房屋需要大约一年的时间。有些人如果想去租赁市场，就需要精装书，这基本上需要一年半的时间。

他认为，在这些热点城市的租赁房真正落地后，在现有的租赁需求水平下，明年同期，一线城市的租金有望呈现出更加明显的下降趋势。

如何促进房地产市场稳定健康发展？

专家认为，重点应该放在处理房地产市场的几个关系上:

首先，处理好短期和长期的关系。目前，一些热点城市房价过高的趋势已经暂时得到控制。但是，房地产市场的一些矛盾还没有得到根本解决。一方面，在当前形势下，要通过调控手段控制房价过快上涨，地方政府制定的各项调控措施要落实好。另一方面，从长远来看，要避免房地产市场再次过热，必须坚持“房子是为了居住，不是为了投机”的定位，加快研究建立符合国情和适应市场规律的房地产基本制度和长效机制。

第二，处理好中央政府和地方政府的责任关系。目前，房地产市场分化明显。一些城市需要密切监测，以防止房价过度上涨，一些城市有大量库存，这需要采取措施减少库存。因此，房地产市场监管的主要责任在于地方政府。当市场太热或太冷时，地方政府应根据实际情况采取控制措施。长期以来，土地出让收入占地方财政收入的比重很高，许多地方政府依赖土地财政。一方面，地方政府应明确发展实体经济是振兴经济的根本政策，并应摆脱对土地财政的过度依赖。另一方面，地方财权与行政权的错位是地方政府财政依赖土地的重要原因。地方财权与行政权的匹配也应该是基础制度和长效机制的重点研究领域。

第三，处理好行政手段和经济手段的关系。无论是限购、限价、限贷，甚至是限购、限售，都是行政手段，所有基于行政手段的控制手段往往是“速效药”，这使得人们很难对房地产市场形成稳定的预期。金融、税收等市场化控制措施是重要的控制措施，与行政措施相比，它们可能更精确、更符合市场规律。因此，在房地产调控中，两种手段应该共同努力，形成良好的合力，稳定市场预期。

第四，处理好租房和买房的关系。长期以来，中国的房屋租赁市场一直不活跃。住在出租屋的人没有稳定感，甚至权益都得不到有效保护。在一些大城市，买房已经成为许多家庭渴望通过几代人的努力实现的目标。中国居民首次购房的年龄远低于许多外国。事实上，只有当住房租赁市场逐步完善，租赁成为人们解决住房问题的更有效方式时，住房供应体系才会趋于完善。

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资料来源:经济日报综合经济日报，中国经济网(记者虞书)，Yangguang.com