公共游泳池区与人民之间的矛盾亟待解决。斤斤计较的大分析

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7月下旬，武汉的许多业主捍卫了自己的权利，并抗议称，一家房地产开发商在公开分享的问题上耍花招。

据《中国房地产报》报道，一些业主称，该房地产开发商还对电梯和走廊等共用区域收取室内精装价格，且价格过高。125平方米的房子，精装修标准为2500元/平方米，分摊比例为28%。通过这种方式，每栋房子都多收了8万多元。

事实上，分享公共资金的问题长期以来一直存在。近年来，随着房价的上涨，一些开发商借机抬高了股价。

共有住房面积的存在合理吗？这里的开发者有什么诀窍？记者进行了调查和采访。

游泳池面积是多少？

当你买一栋100平方米的房子时，你实际上是住在70平方米的房子里，这等于0+的面积，少的部分是共用面积。

根据2000年实施的《房地产调查规范》，共有公共建筑面积包括:

1.电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备室、公共大厅、走道、地下室、值班警卫室等施工区域。，以及为整个建筑服务的公共和管理建筑，应按水平投影面积计算。

2.总建筑面积还包括房屋与公共建筑之间的隔墙，以及外墙建筑面积(包括山墙)的一半水平投影面积。

这意味着不仅是电梯、走廊、门厅，还有门口门卫室的部分面积也应该由买家支付。

公共共享的比例一直在上升，甚至超过了使用面积

没有人希望房子的水池面积太大，这涉及到水池系数的概念。

例如，打开房间书，上面写着“建筑面积:84.47平方米；专有建筑面积(使用面积):63.43㎡，共用建筑面积:21.04㎡”。然而，不清楚泳池区在哪里。分摊系数为分摊建筑面积除以专有建筑面积，取值为0.33 (33%)。

徐汇集团北京地区部设计管理部高级经理刘佳告诉Zhongxin.com，住宅建筑的分摊系数一般为0.18-0.25，商业建筑的分摊系数一般为0.3-0.4。这些数据来自测绘公司的经验。

然而，近年来，随着房价的上涨，分摊系数也迅速上升，有些房子已经超过30%。2010年，山东某房地产的份额系数甚至超过了52%。去年，南京某商住公寓的一些户型面积甚至比公寓还大，住房率只有42%。

问题是现有的法律法规没有对分享系数设定上限。

吸引人的一点是:打造一个大的泳池区

一线城市有4000多处房产，你可以通过分享这些房产赚取1000多万英镑

一位不愿透露姓名的业内人士表示，开发商在办理房产证前，应要求测绘公司进行实地测量，然后出具测绘成果报告，报告应包括详细的建筑面积、内部面积和共用面积，并移交给开发商。

换句话说，测绘企业和房地产开发企业最清楚池面积在哪里。但是，问题是开发商不会把详细的测绘成果报告分享给买家。

事实上，在世界上，房价基本上是根据实际使用面积计算的。为什么在中国要使用建筑面积，包括共用面积？

“根据实际使用面积，开发商不可能实现利润最大化。”上海益奥建筑工程技术检测咨询有限公司技术总监李平表示。

他说，购房者可以很容易地测量实际使用面积，但不能测量分摊面积。开发商可以与第三方测量达成默契，并对泳池面积的大小大惊小怪。房价这么高，即使每户分配几平方米或者几十万平方米的项目，也会带来很多钱。

网友的评论。来源:新浪微博截图

例如:

根据易居房地产研究所的100城市房价报告，6月份，4万元以上的一线城市平均价格水平持续15个月，1.2万元以上的二线城市持续12个月，1万元以上的三、四线城市持续10个月。

如上图所示，以一线城市的一处房产为例:共有4148套套房，平均价格为4万元/平方米。假设开发商计算出每套房的分摊面积为0.1平方米，那么整个房地产可以多赚1659万元。

毛妮2:重复分享和重复集资

消防应急场所改变停车位，你可以赚1000多万

哪些区域属于游泳池区域？不清楚的内容也给了开发人员钻取空的机会。

如果你买了泳池区的账单，你将拥有它的所有权和使用权。然而，这个游泳池确实是多种多样的，开发商很少明确表态，所以买家根本不知道哪些公共区域是他们自己的，更不用说使用它们了。

“例如，一些社区的火灾应急场所等区域被算作公共游泳池，但它们又被归类为待售停车位。这是一个重复的公共池。”山东史明宜居建设项目管理有限公司董事长王庆华表示，此类停车位没有产权，只能使用，不能转让。

他说，这种停车位在小县城可以卖到10万英镑，在省会城市可以卖到20万英镑。在一个中等规模的社区里，如果开发商想改变这一方面，可以在地下留出数百个停车位，在地上留出几十个。

以北京为例:

根据《北京青年报》2017年的调查报告，北京五环路和五环路以外普通住宅小区的地下停车位(包括二手车车位)价格在15万至20万元/片之间；四环路和三环路之间的停车位基本上在15万到30万元/辆之间。

如果开发商非法划出100个停车位，每个停车位卖20万元，一个社区可以赚2000万元。事实上，许多社区的停车位价格超过20万英镑。

第三类:业主的游泳池区域是为了盈利而被占用的

社区广告收入归业主所有，物业费可少于一半

王庆华表示，仍有一些被算作共有的产权房，按照原则属于业主所有，物业公司应向业主支付部分费用，但现实中很少有人会这样做。

“社区电梯、走廊和门厅中的一些广告位也归业主所有。在早期开发商或后来的房地产公司接管后，他们出售广告位以获取利润。他们不应该付钱给主人吗？”他说。

广告交易平台上社区广告的引用情况。

在广告交易平台上，社区中有各种各样的广告位置。广告位或屏幕可设置在社区出入口、电梯室、电梯门、社区灯箱、社区室外、停车场、停车场大门、单元入口屏幕、建筑物墙壁等处。，以便通过投放广告来赚钱。

Zhongxin.com记者注意到不同城市不同广告位的价格相差很大，而一线城市的广告位起价为1000元。例如，北京中高档社区出入口的动态灯箱价格为6000元；北京路大门落地杆媒体位置报价为1800元，启动需要30帧，最短发布时间为1月。

王庆华认为，在一个中等规模的高端社区，如果广告收入反馈给业主，业主实际支付的物业费实际上可以减少50%。

争议1:

我们应该支付公共游泳池的取暖费吗？

另一个问题是购房者是否应该支付共用区域的供暖和其他费用。

目前，取暖费和物业费是按建筑面积计算的。换句话说，买家不仅要支付房子的实际供暖面积，还要支付电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门口门卫的供暖费用。

在这方面，北京大学房地产法律研究中心主任楼建波建议，每年公布的价格应该告诉每个人如何计算。每平方米公布多少，包括共有产权证书的总建筑面积，还是不包括？如果价格构成是透明的，股票是否包含在内并不是一个根本问题，关键是要科学透明。

争议2:

有可能取消这个游泳池吗？

随着未来住房精装修政策甚至房产税的出台，我们将面临向哪个地区收费的问题。由于泳池缺乏标准和管理混乱，将来买房时能否只看套房的实际使用面积？

事实上，早在2002年，重庆就以地方性法规的形式首次规定了商品房的定价方法:商品房的销售和预售应以套内建筑面积为准，共用部位和共用设施应在商品房买卖合同和商品房证书中载明。

近年来，为响应人们的需求，广州、北京等地开始探索按套内建筑面积计价。

Xi交通大学房地产研究所所长杨东朗认为，公摊面积的计算和管理实际上是一个非常简单的问题，在政策和技术上都可以实现，但问题在于交易信息是否透明，开发商是否愿意披露具体的公摊内容，以及他们是否涉嫌虚报公摊面积。

“建议取消该池，根据实际使用面积计算房价，这样买家可以更清楚地了解情况。”他说。

北京大学房地产法律研究中心主任楼建波说，房子的总价是固定的，如果按照套内面积计算，每平方米的单价必然会上涨。事实上，不管用哪种方式，最重要的是要把标准弄清楚，这样人们才能看得清楚。

楼建波建议，在现有的购房方式下，应该给开发商或销售代理人一个强制性的义务，也就是说，"哪些面积已经分配"应该明确给购房者。