南昌市租赁市场调查中租赁平台租金上涨规律的深入分析

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最近，北京等一线城市的租金大幅上涨，长期租赁公寓引起了公众的关注。近日，记者发现南昌的一些租赁代理商以高于市场价格的价格租下业主的房子，然后进行统一粉刷和装修，增加隔断，并配备家用电器，然后以更高的价格租下。然而，在租赁平台的干预下，相同地段和面积的房屋租金约为个人月租金的1.6倍。

单间的月租金超过1500元。中介说最近价格有所下降

因为房子就要到期了，王小姐从六月起就正式把“看房”提上日程。看了一圈后，她发现“房租真吓人！面积在30 ㎡ ~ 40 ㎡的公寓，红谷凯旋1900元/月，莲泰翔宇商城1800元/月，阳光枫树1500元/月，卫东花园1500元/月，已经很便宜了。就像世纪中心城市一样，基本上每月超过2000元。”

为了上班方便，吴小姐最近搬到了洪角洲的一个住宅区。40平方米以上的房子租金是1500元/月。“房租越来越贵了，不包括物业费！我很害怕房东会说我想提高房租。上升一点是可以接受的。如果我上升两三百，我会感到有点不知所措。”

近日，记者走访调查了丰河大都市、联发广场、万达广场、海航百金汇等15个小区的租金。面积为40平方米~ 50平方米的一居室价格约为1600元/月~ 2300元/月，面积为80平方米~ 100平方米的两居室价格约为2300元/月~ 3200元/月

位于汇展路的“我爱我家”房产中介告诉记者，“月底的时候，租金比前两个月稍微低一点。现在，一套1600元的一居室公寓需要1800元才能出租。因为许多大学生在6月和7月租房，许多家长租房陪他们，市场需求相对较大。现在情况有所缓解。”

中间人赚钱。“常规深”的房子在换衣服后很容易增加租金

去年9月，黄(音译)租的一间单人房即将到期，他是一名白领，一年前在南昌工作。为了节省看房的时间，他通过地堡联系了一个自称是房东的人。“他带我去万达新城看了一些单人房。装饰材料和风格与著名家庭和江新国际非常相似。在电话里，他告诉我这些是个人物品。会后，他承认自己是中间人。这些清单是从业主那里收集来的，然后简单地翻新和出租。”

根据南昌市房管局官方网站公布的信息，南昌市共有18家房屋租赁企业。记者在采访中了解到，由于自有住房数量少，一些企业会先租业主的房子，再重新粉刷、装修，完成电器和家具，然后再以更高的价格租出去，这就是通俗意义上的第二房东。

“从买房子到租房，毛坯房需要一周左右的时间，精装房的时间更短，只需要简单的装修。”8月23日，一家房屋租赁公司的工作人员告诉记者，“公寓装修价格约为500元/平方米。一般来说，平台与业主签订合同的时间为1-5年。在此期间，如果市场租金上涨，该平台仍能获得更多好处。”

租赁平台介入后，同一物业的租金上涨了1.6倍

打开一个租赁应用，南昌的许多热点都有很多房子。记者发现，平台上的房子主要分为三种类型:一种是业主直接租给租户的房子，另一种是传统中介租用的房子。一旦交易成功，中介将向承租人收取半个月的租金佣金；另一个是租赁公司负责经营和托管长期租赁公寓。

“如果这四个房间的市场租金为每月4000元，中介公司将与业主签订协议，以每月4500元或更高的价格签订合同，头两个月的租金是免费的，它将变成一个隔断房或公寓‘N+1’N+1’房间。中介可以将整个房间的租金提高到5500元/月以上，这对双方都是一个双赢的局面。“一家长期租赁公寓的中介告诉记者，结果，不仅租金提高了，而且一旦市场形势不好，还有一个缓冲时间。

以贵族家庭社区为例，业主在平台上列出的78㎡两居室公寓租金约为2800元/月，而同一社区的73㎡品牌长期租赁公寓APP租金高达4450元/月。最初，该物业被公寓中介改造成三个单间，面积分别为30㎡、25㎡和18㎡。新衣服单人房租金分别为1600元/月、1500元/月和1350元/月，总租金为4450元/月。

事实上，这种情况普遍存在于南昌所有的热门地区，尤其是红谷滩新区和高新区。随后，记者对比了位于世贸广场、万达广场、紫阳大道和北京东路附近的业主直接租赁房和公寓平台房，发现在租赁平台介入后，相同位置和面积的房屋租金约为业主直接租赁房的1.6倍。

南昌房租比工资“跑得快”。7月，租金同比上涨11%

根据中国房价数据，2018年7月南昌的租金为23.79元/月/平方米，同比增长11.01%；今年1月，南昌租金为23.83元/月/㎡，比上个月增长0.17%，新增8612套住房。也就是说，我上个月在南昌租了一套100㎡的房子，平均租金大约是2379元。然而，这只是平均数据。事实上，在城市附近的热点地区，房租已经上涨了至少30%。

此外，根据182个房地产价格的最新统计，南昌上个月的平均房价为12621元/㎡，比上个月下降了0.03%。由此可以计算出南昌市房屋的租售比是1:530，需要44.13年才能恢复原状。

“南昌房屋的租售比低于1:300，这表明南昌目前的房地产价格与租金相比非常高，因此可以预计未来租金水平将继续上升。”此前，江西省社会科学院经济研究所所长马志辉在接受采访时说。

记者了解到，30%是租金与收入比例的“黄金分割”。如果超过这个比例，其他消费的空将大大减少，人们的生活幸福度将明显下降。据南昌市统计局统计，2017年南昌市居民人均可支配收入为37675元，比上年增长8.8%，即月人均可支配收入为3139元。据有关机构统计，2017年南昌市人均住房租金约为850元，因此南昌市租房者的租金收入比例为27%。此外，人均月租金的同比增长数据已经超过了人均可支配收入的增长数据，这表明工资的增长没有租金快。