小长假成交骤降 传统楼市旺季被改写

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在楼市调控的浪潮下，8月份，一、二线城市新房价格首次环比零增长，这一趋势也延续到了中国楼市的传统旺季“金九银十”。据多家房地产机构统计，“十月一日”假期前7天，北京新建商品房和二手房网上签约量创下十多年来新低，普通商品房网上签约量甚至突破了除自住住房外的网上签约记录最低点。此外，这种现象并不是特例。“十月一日”期间，在其他受欢迎的城市中，上海签署的新房数量同比下降78%，广州的新房数量同比下降78%。因此，业内人士预测，中国多年来“美丽”的交易高峰“金九银十”，今年可能会被改写。

褪色的“金色九月和银色10”

自去年各地联合实施“9·30”楼市调控以来，已经过去了一年。据不完全统计，今年全国有55个城市加入了监管行列，各种监管措施共出台300多次。今年“十月一日”假期前，重庆、南昌、Xi等重点城市进一步收紧调控，抑制非理性投资需求。受此影响，黄金周期间许多地区的房地产市场明显降温。

据叶巍我爱我家市场研究所统计，今年国庆假期前7天，北京楼市商品房(包括新建商品房和二手房)总量为98套，同比下降76.9%。其中，新增商业住宅网签约78套，同比去年国庆假期下降63.9%，创下2005年网上签约记录以来的新低；20套二手房在网上签约，与去年国庆假期同期相比下降了90.4%，创下自2007年有网上签约记录以来的新低。

巧合的是，中原地产研究中心的统计数据还显示，从10月1日至7日，北京网上签约的新建住宅(包括自住住宅)有116套，二手房有27套，同比下降创下2009年以来的新纪录。“每年十月的第一周正好是国庆节假期。受节假日影响，北京楼市网上签约量总体处于较低水平，但国庆期间网上签约量也反映了购房者的心理预期和市场的热度。”叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖指出，总体而言，今年“十月一日”期间的北京楼市是历史上最低迷的一年。

其他热门城市的商品房市场也保持“平静”。据中原地产研究中心统计，在“十月一日”假期的前七名中，上海签约的新房数量同比下降78%，广州的新房成交量同比下降78%。与此同时，部分三四线城市整体成交量保持在较高水平，房地产市场分化格局持续。

事实上，在过去的几个月里，全国房地产市场的逐渐平静趋势已经得到了反映。此前，国家统计局发布的数据显示，今年8月，中国15个一线和二线热门城市的新房价格首次出现环比零增长。而传统的“金九”楼市旺季已不再美丽。据中原地产研究中心统计，今年9月的第一周，一线城市的整体交易量平均下降了20%。其中，北京环比下降28%，同比下降60%；上海环比下降22%，同比下降27%。

易居研究院智库中心研究主任严跃进直言不讳地表示，一线城市房价泡沫不断被挤压，二三线城市房价涨幅明显收窄，而新房价格涨幅窄于二手房，这表明房企的控价意识强于房东，这与他们对市场变化相对谨慎的态度密切相关。

调节连续发酵

“可以说，10月1日长假期间北京楼市的表现忠实地反映出，由于3·17新政的影响和此后一系列政策组合的冲击，持续看涨的市场预期已经完全逆转，量价同步下跌成为当前市场各方的共同心理预期。”胡景晖告诉《今日北京商报》记者，受此影响，新政出台后市场热度持续大幅下降。

胡景晖还表示，尽管新政已经推行了半年多，但政策仍然“严格”。与此同时，在全国范围内，政策收紧已逐渐从主要的一、二线城市转向房价上涨过快的二、三线城市。国家楼市调控的不断收紧也对北京楼市各方的心理预期产生了深刻影响。一些抱有“政策放松”幻想的投资投机者开始逐渐放弃，以低价出售房地产，以求尽快回归

中原地产首席分析师张大伟表示，近期消费信贷收紧导致资本价格持续上涨，热点城市房地产市场监管持续扩大，四线城市出现新一轮限制性监管，导致今年“金九银十”成交量低于预期。

“在过去的一年里，北京连续发布了30多次各种控制措施，中国的热点城市也集中部署了着陆控制政策。”张大伟分析说，今年国庆期间，全国房地产市场的分化格局继续加剧，一、二线城市的房价已经处于高位并停止上涨。在这种背景下，大部分投资需求转移到四线城市。在这种情况下，包括北京在内的以前受欢迎的城市的市场继续低迷。

嘉里研究中心的分析人士指出，9月份，广州、南京等地严格控制了消费贷款购房的违法行为，热点的一、二线城市也相继上调了住房贷款利率。在小长假前，重庆、南宁、贵阳等10多个城市集中进行了过重监管，二、三线城市“限购”逐渐成为“标准”；调控政策不断加码导致的市场质变效应开始显现，许多地方新开项目不再是“光天化日之下”，市场真正进入调整期。

有专家指出，为了防止信贷资金再次以消费贷款的名义流入房地产市场，自9月份以来，北京、深圳、广东、江苏等省市都加强了消费贷款的管理，严格查处了“按揭贷款”，防止信贷资金违规流入房地产市场。世界各地的银行监管系统对消费贷款进行了猛烈的攻击，信贷紧缩急剧增加了监管和控制的压力，这大大降低了支付投机性需求的能力。这是不可避免的黄金周房地产市场将是理性的回报。

政策收紧的预期越来越强烈

8月份，中国一、二线城市的新房价格全面停止上涨，传统的旺季“金九”基本持平。这一次，在“十月一日”假期期间，北京房地产市场的冷启动和热点城市似乎表明“银10”已经不在视线之内。“今年黄金周楼市的冷清，将对10月热点城市的交易数据产生更大影响。”张大伟说。许多专家预测，按照目前的趋势，以北上广深为代表的一、二线热点房地产市场第四季度的交易量可能会继续下降。

虽然胡景晖也直截了当地表示，在不放松政策的背景下，市场低迷将会持续，但他也表示，不排除未来房价回落稳定时，北京楼市成交量将继续小幅理性上升。嘉里研究中心的分析师也认为，在调控政策不断加强和信贷持续收紧的作用下，房地产市场在第四季度回暖的可能性很小，低成交量将成为市场常态。一些城市的供应量和成交量可能会稳定和反弹，但幅度非常有限。

对于处于观望期的购房者，胡景晖提醒说，随着政策严格执行周期的不断延长，更多的投资投机者将会降价出售房屋，而房价将在目前下跌的基础上继续稳步下跌。因此，大多数消费者谁只是需要讨价还价，空将逐步增加，并进入一个相对"成本效益"时期购买房子。

“监管的步伐不会停止，长期机制是亮点。”严跃进认为，各地对差别化房地产市场的监管将继续收紧。在后续政策方面，预计将在租赁市场、集体建设用地、共有财产住房和融资方面出台新政策。

张大伟说，到目前为止，全国已有46个城市实施限售房政策，要求所有新购买或部分新购买的房屋在重新上市前锁定一段时间。“这项政策是房地产市场的去杠杆化政策，使购房者有必要将资金分配给个人使用。”张大伟表示，限购政策预计将迅速蔓延至房地产市场依然火爆的三个四线城市，尤其是那些房价较高、位于一、二线热点城市周边的城市。

也有观点认为，如果今年上半年楼市调控政策的主要特点是通过限制购房和贷款来抑制投资投机，降低一、二线热点城市的热度，那么扩大租赁市场规模和增加租赁供应将是今年下半年的主要举措。在政策的支持下，租房在市场中的作用将得到加强。

据不完全统计，在过去的一年多时间里，全国8个以上的省市和20多个城市出台了鼓励住房租赁的政策，如广州提出的“租购平等权”，上海出让土地用于租赁住房，杭州推出了全国首个政府背景的租赁平台。