全国首例！上海楼市出现新＂打法＂ 70年内只租不售

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最近，上海市国土资源局网站发布了两个出售地块的公告，所有地块都标有“出租屋”。“租赁房”一词最早出现在上海土地出让要求中的“土地用途”一栏，这也意味着上海的租赁市场正面临一个新的格局。出租房屋能成为未来发展的新方向吗？

近日，上海市国土资源局发布了关于出让两处建设用地的公告；公告要求，未来项目建成后，“只租不卖”，这是上海土地首次招标、拍卖和挂牌。

此次出售的两块地块分别位于浦东新区张江南区和嘉定新城，土地面积分别为6.5万平方米和2.85万平方米。它们的销售寿命和普通商品房一样，都是70年。然而，转让公告要求投标人必须在转让期内拥有100%的物业，这意味着投标人不能出售已建成的项目，只能出租。这是中国首次在转让之初将整个土地面积出租70年。公告对未来项目的房屋单元、精装修标准、租赁期限及配套建设等都有明确规定。

事实上，近年来，在土地出让中，住宅用地已经得到普遍规定，并且必须有一定比例的自持。然而，在上海，自持率首次达到100%。公告显示，这两块地的起拍价不高，每平方米不到6000元。这两块地将于8月2日进入现场招标。业内人士预计，最终的交易升水率不会很高，它不同于“廉租房”、“公租房”等经济适用房。这两个地块上的项目可能更接近“长期租赁公寓”或“人才公寓”。

“只出租不出售”的租金不高于市场上同类房屋的租金

公告称，这两块地的土地用途为出租房屋，所建物业严格按照“只出租不出售”的模式管理，只出租不出售。受让方应在转让期内将租赁物业作为一个整体持有，并继续租赁经营，满足房屋套房、功能、运营管理等全寿命周期管理的要求。

此外，公寓式办公室和酒店式公寓不允许建在这两个地块上，它们必须以精装本交付。两块地必须提供至少1897套出租住房。其中，嘉定新城占地面积28500平方米，规划建筑面积71300平方米，必须提供不少于671套租赁住房。张江片区占地面积6.5万平方米，规划建筑面积13万平方米，必须提供不少于1226套租赁住房。

"土地供应模式已经改变."中原地产首席分析师张大伟认为，这两个地块的租赁性质从一开始就已经明确界定，以避免高溢价对交易市场的影响。同时，它将对租赁住房起到非常明显的补充作用。这两个地块总面积超过9万平方米，可提供约1600套租赁住房，平均每套约60平方米，这将明显缓解地区租赁住房供应的短缺。

根据目前公布的转让预合同，该项目应优先为园区各类创新创业人才提供住宅配套服务，重点保护园区重点科研单位、大学、重点企业引进的世界顶尖科学家、高级专家、领军人才等高端人才。

除了对租房人数的限制外，对房屋租金也有明确的规定:租金水平不应高于市场上同类房屋的租金水平，租金价格可根据市场租金水平及时调整。

事实上，此次优先出让的张江南区配套基地与之前公布的张江科学城建设规划是一致的，即计划通过增加居住用地、将新增房屋全部用作出租房、增加R&D和工业用地对人才公寓和宿舍的配套比例来满足科学城就业人口的生活需求。

除了吸引人才之外，在土地市场方面，70年的自我维持需要住房企业更高的资本和运营能力，这将有效降低保险费率，从而降低土地市场的热度。

张大伟预测，未来一、二线城市的土地供应将越来越“限价+住宅化”。以北京为例，2017年出售的所有住宅用地都将实行限价或自住。在这种情况下，住房将完全从土地供应返回住宅物业。

租赁和销售正在成为一种趋势

上海中原地产分析师卢文喜表示，同时出租和出售是一种趋势，但有必要控制该地区的比例。如果没有很多新的可销售的房子，这将导致该地区的供求关系紧张。不仅新房子的价格会上涨，而且二手房也会因为缺少可销售的房子而成为稀缺资源。

随着一线城市土地供应紧张，越来越多的一线和二线城市加大了对租赁市场的培育，增加了住房，以缓解供需矛盾。

根据“十三五”规划的有关工作部署，中国提出加快建设以政府为主体、以市场为主体的多层次基本保障住房供应体系，深化住房制度改革，优化住房供求结构，更好地保障“居者有其屋”。

对有购房能力的城镇居民，支持他们通过住房市场购买商品房；对于买不起房的居民，特别是非居住人口，支持他们从市场上租房；对于付不起房租又符合要求的家庭，政府提供公共租赁住房保障。

有鉴于此，去年6月3日，国务院办公厅正式发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，旨在规范住房租赁市场的发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。

其中明确指出，提高租赁市场的有效供给，不仅要支持和规范个人租赁住房，还要“发展房屋租赁企业”，提高租赁住房的集中、规模化和规范化水平。

在这种背景下，北京率先开启了“限价、竞争性地价、竞争性自持”的土地出让模式，北京万科率先拿下了首个完全自持的住宅小区。随后，一些热门的二线城市效仿了北京的土地出让方式。

卢文喜认为，这一次上海直接规定，它必须在转让文件举行，这是第一次。这也预示着出租房将成为未来发展的新方向。

多一点消息

房屋租赁能成为下一个出路吗

5月底，住房和城乡建设部发布了《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，建议鼓励签订三年以上的租赁合同；支付月租金；如果合同中没有规定租金调整的次数和幅度，出租人不得单方面增加租金。

据业内人士透露，此举对保护租户利益、发展房屋租赁市场大有裨益。在一系列政策支持措施的推动下，未来的住房租赁市场有望迎来发展之风，实现快速发展。

链家研究所所长杨现领表示，未来中国将有约2亿人进入租赁市场，到2030年，租赁人口将达到2.7亿。但目前，中国住房租赁市场发展滞后。根据链家研究所发布的报告，中国房屋租赁市场规模为1.1万亿元，房屋交易市场规模约为17万亿元，房屋租赁仅占交易市场的6%左右。与美国和日本等成熟市场相比，差距很大，美国旧金山、纽约和东京的租房者超过40%。

与此同时，房屋租赁市场仍存在诸多不匹配，难以满足消费者对住宅产品升级的需求。供应结构相对简单，有更多的中低端供应，如丈夫住房和经济适用房，这使得难以满足租房者对高质量住房的需求。与此同时，公寓类型和租赁期的需求也存在许多不匹配。

为此，2016年，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出“到2020年，基本形成供应主体多元化、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成公平、公正、可持续的公共租赁住房保障体系，促进城镇居民住房的实现。"

看到房屋租赁市场的广阔前景，许多企业都发展了房屋租赁业务。专家表示，发展房屋租赁市场，保护租户权益非常重要，这也是房屋租赁市场健康发展的第一步。此外，承租人在公共配套服务中应尽可能享有平等的权益。否则，尽管房价很高，居民还是会尽最大努力买房，以解决孩子上学和安顿下来等一系列问题。