炒房客大量抛售！这个二线城市部分房价遭腰斩

本篇文章3171字，读完约8分钟

安徽省合肥市曾被列为房地产价格低的“弱势二线”城市，去年成为国内乃至全球房价快速上涨的“领头羊”。

根据胡润研究院今年1月发布的2016年全球房价指数，合肥房价涨幅超过40%，居2016年全球房价涨幅首位。合肥也首次在中国70个大中城市中拔得头筹。

去年下半年，特别是10月2日以后，合肥出台了“有史以来最严格的限购令”，房地产市场从高温热迅速陷入冷寂，价格持续下跌，成交量持续萎缩。据房地产中介介绍，目前合肥房价普遍下降了15% ~ 20%，部分住宅区房价暴跌了50%，价格减半。

合肥作为长三角城市群的次中心城市，经济总量小，人口容量小，与上海、杭州、南京等周边城市竞争激烈，人口吸引力不强，房价长期不温不火。但是为什么自去年以来价格上涨如此迅速和突然呢？背后的原因是什么？

金融房地产投机者“高估价高贷款”上演“空手套”

合肥人李文杰告诉记者，合肥作为省会城市，多年来一直保持低调。2008年，当邻近的南京的每平方米价格超过10000元时，合肥的价格仍徘徊在3000至5000元/平方米之间，直到2015年合肥的价格才超过10000元。“当时我觉得每平方米1万元的房价太高了，一时难以接受。事实上，周围的城市已经去了三四万。”李文杰说。

2016年，长期蛰伏的合肥房价迎来了意想不到的飙升。合肥市民张对记者说:“去年房价涨幅最大的时候，我过马路的时候，房价可能会上涨200 ~ 300元/平方米。能够毫无顾忌地冲到世界第一的位置，真是不可思议。”

偏离正常轨道总是有原因的。合肥一家大型房地产中介机构的负责人王涛告诉记者，去年，来自全国各地的“房地产投机者”聚集在合肥，无论他们走到哪里，都像是“洪水猛涨，导致房价快速上涨并持续上涨。”

根据王涛的观察和记录，去年合肥楼市聚集了两种类型的“炒房者”，一种是“金融炒房者”，另一种是“主流炒房者”。

“金融房地产投机者”单独或集体出现。因为去年的房子少，而且“房地产投机者”多，这些投机者通过中介把所有出来的房子都拿走了，然后通过银行对这些房子进行“高度评估和贷款”，不断地从银行拿出更多的钱来投资房地产投机。

王涛说，去年他们做了很多这样的生意，其中一个“炒房团”来自浙江，四个人组成了一个团队。他们背后有几家公司赞助他们的部分资金，这些资金用于支付房地产投机的首付，资金被分成不同的比例。当时，他们一次要20套，并要求中介帮助计算首付、月供以及他们可以从银行借多少钱。他们对房子的质量要求不高。他们只是想找一个大面积的房子，这样他们就可以从银行得到更多的钱。这种“金融房地产投机者”属于玩金融边缘球的投机者。

王涛告诉记者，这些“房地产投机者”大多不需要为自己买单。如果他们做得好，他们可以筹集更多的钱。他非常清楚地记得，有一个“金融房地产投机者”，通过这种方式，在一些操作后，提出了额外的20万元现金。

据了解，“高评价和高贷款”意味着通过关系更高的房子的价值评估。例如，一名房地产投机者从中介手中接管了一套市值100万元的房子。他要求身后的财团帮他支付，然后发现一个关系高估了财产价值150万元。按照银行的一般标准，贷款金额为房价的70%，银行可以出105万元，由联合体支付。他用这个“/”

另一种“房地产投机者”是“主流房地产投机者”。他们互相勾结，组织团体购买房屋，垄断房屋，控制房屋，然后抬高价格。这种“房地产投机者”对房屋质量有更高的要求，注重绿化和户型。他们中的大多数购买整栋楼，整个单位或整个楼层在一起，这便于谈判和降价。一旦他们开始，他们会把这些房间分成小单间出租，或者把整套出租给别人，然后用租金抵消每月的付款，然后等待价格上涨，等到他们达到满意的收入后再拿出来。

“房地产投机者”谈论房地产投机惯例:组织团体控制住房，同意坐以待毙，开始涨价，并利用媒体建立势头

在合肥采访期间，记者见到了“房地产投机者”郭文强。他说，合肥滨湖板块的房价在2015年上涨非常缓慢，年初平均价格超过7000元/平方米，到年底才上涨到8000-9000元/平方米，一年内上涨不到2000元/平方米。

根据郭文强的分析，与南京等周边城市相比，合肥的房价在本轮飙升之前就已经落后了。因此，去年，这一次房地产价格低迷突然涌入许多“房地产投机者”，不断下大力气投机，逐步推高了房价在板块间的轮换，并突然透支了合肥房价连续几年的上涨，导致房价异常上涨和板块结构异常。

郭文强认为，去年导致合肥房价上涨的板块是滨湖板块，这也是房价快速上涨的最大元凶。2015年，这些“房地产投机者”去滨湖板块买了一些房子，平均价格约为8000元/平方米，每个社区都有。从那以后，各种各样的“房地产投机者”蜂拥而入，传递投机信息。每个通风不卖的人，都会控制住这个板块中的大部分房屋，等待炒作的机会。

从那以后，滨湖板块没有新的房子出售，房子基本上被这些“房地产投机者”所控制。控制房价不是目的，但从房地产投机中赚钱才是最终目标。然后，过了一段时间，“炒房团”突然放出四五套房子，直接挂出13000元/平方米的价格，房价就涨了。“这个价格肯定很高。”郭文强说，这是为了刺激那些需要它的用户。接下来，他们到处张贴广告，并努力与各种媒体建立声势，周围的中介也纷纷提价13000元/平方米。

“房地产投机者”非常清楚，没有人会买这个价格。等了十天半月之后，这个地段挂了三四套，价格12000元/平方米，很快就消失了。很难说它是否被售出，但市场是被驱动的。这样，“房地产投机者”直接将房价从8000元/平方米提高到12000元/平方米，甚至省略了10000元和11000元的中间价格区间和涨价过程。此后，七八套13000元/平方米的房子被连续悬挂，很快就消失了。就在顾客们看到房价上涨如此之大时，他们害怕观望。他们都跑去买，但是没有房子。“房地产投机者”控制了可销售的房屋，直接将价格报至15000 ~ 16000元/平方米。就这样，主流的"房地产投机者"通过对板块房的垄断，迅速拉高了湖滨板块的房价。在高峰期，他们甚至推测湖滨板块的房价高达22000 ~ 23000元/平方米。

郭文强表示，在上述住房投机之后，这些“房地产投机者”开始轮换，对周围的相关住房进行投机。就这样，在“房地产投机者”的轮番炒作下，合肥房价在2016年大幅上涨。

“限购令”出台，一些板块价格受到束缚

“射第一只鸟”，合肥楼市的繁荣和迅速崛起，很快导致了“限购”的新政策。2016年10月2日晚，合肥市政府紧急召开新闻发布会，宣布10项调控措施，主要包括:合肥市将增加住宅用地供应；在市区范围内实施限购；暂停场外公积金贷款；加强商品房销售明码标价备案等措施的管理。

在合肥市出台这一“有史以来最严格的限购令”后，合肥市的房价迅速转为下降趋势，并于今年5月初回落。

合肥房地产业认为，合肥的房价首先是从湖滨板块被炒作起来的，所以湖滨板块有最大的水分和泡沫。自去年10月合肥市房地产市场调控以来，调控力度不断加大，房地产投机者开始抛出大量房屋。当湖畔房屋的价格徘徊在22000 ~ 23000元/平方米的高价时，“房地产投机者”以20000元/平方米的价格卖出。由于“房地产投机者”的抛售，滨湖板块的房价也迅速下跌。据合肥一些房地产中介介绍，滨湖板块跌幅最大，跌幅大多达到40% ~ 50%，接近价格。今年春节期间，滨湖某楼盘开盘价格为11000元/平方米，比周边最高价22000 ~ 23000元/平方米的价格低了一大半。真是“成了小荷，也亏了我”。

据上述房地产业内人士透露，限购后，合肥的房价在去年底和今年年初达到了冰点，春节期间很少有人来此购房。虽然湖滨板块价格减半是个别现象，但合肥房价低迷是不争的事实。

(应受访者要求，郭文强是化名)