从恐慌到彷徨：2017中国楼市十大瞬间

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一半是海水，一半是火焰。没有什么能更好地描述2017年的中国房地产市场。

自1998年住房商品化改革以来，2017年注定要在其中占据举足轻重的地位。不仅因为它的增长率是世界上最高的，而且监管的节奏也是历史上最严格的，它所引发的恐慌和焦虑是前所未有的。

2017年的中国房地产市场必将被房地产史和经济史所铭记。今年的恐慌、焦虑和犹豫被镌刻在经济和社会转型的巨幕上，成为时代变迁的重要见证。

这十个“时刻”足以记录今年所有的情绪。

1恐慌式的房屋抢夺

2017年春节后不久，全国许多城市陷入了一场“夺房大战”。

自2月份以来，包括北京、上海和广州在内的许多热门城市都在争相购房，许多房产一夜之间售罄。二手房业主逆转价格已经成为常态，恐慌和焦虑已经蔓延。

2016年，一些一线和二线城市的房价飙升。10月，有史以来最严格的房地产市场监管出台，全国房地产市场暂时停止；然而，随着时间进入2017年，不仅一线和二线城市重新启动了上升的节奏，而且三个四线城市也加入其中。

房地产市场是一个具有周期性特征的非理性市场。当它上涨时，将刺激市场情绪，从而加剧上涨。当它倒下时，没有人关心它，很容易形成崩溃效应。恐慌般的房屋抢夺反映了这一现实。

然而，在北京市场抢房子的人可能没有想到，几个月后，北京的房价首先开始下跌，北京周边的“北方三县”几乎被忽视。

2棚式刺激

第三，本轮四线城市的崛起一方面是一二线城市的溢出效应，另一方面是棚式刺激的结果。

2017年是棚改的闰年，几乎所有的三个四线城市都启动了巨大的棚改计划。从2015年到2017年的三年里，棚改的目标是1800万套，从2018年到2020年将改造1500万套棚户区

所谓的棚改是以提高居民住房需求为基础的，但集中的棚改必然会在大规模拆迁建设中产生新的购房需求。此外，本轮房改主要是以货币化补贴为基础的，拿到钱的拆迁户进入市场，需求进一步扩大，房价不断被推高。

问题是，四线城市的库存只会在短期内导致房价飙升，而从长期来看，由于缺乏实物支持，它只会产生大量没有当前价值的房地产。被拆除的人将获得当前的库存，将来谁将获得他们的库存？

3中产阶级焦虑症

今年上半年，网上流传着一篇文章，题为“一封来自中产阶级的绝望的信，手里拿着500万英镑，但北京让我无家可归。”这是关于一个中产阶级刚刚卖掉了朝阳区的一居室公寓。在海淀区更换900万套房源的路上，他们先是遇到了“认房还贷”的新政策，但他们是在虚假的条件下离婚的，最后又遇到了“离婚一年内不享受首套住房贷款贴息”的过重政策。绝望之下，他们选择了移民。

尽管话语充满了营销文本的特征，但中产阶级的焦虑已经成为不可否认的社会现实。在买房、学位、投资、财富和不安全感的焦虑下，所有的中产阶级都处于焦虑之中。

在过去的两年里，焦虑正成为社会的主旋律。这是一个到处都是黑天鹅和灰犀牛的时代，每个人都不能把握未来，即使是中产阶级。

4细胞分隔壁

2017年年中，一场无形的阶级战争在深圳、北京等地的许多社区爆发。

深圳某区的商品房业主要求与居民分开管理，而北京部分地区将商品房分为自住房、带围墙和围栏的保障房，并相互隔离。

一方面，他们认为对方不劳而获，他们可以享受他们通过耗尽祖辈和孙辈三代人的积蓄和每月1万元贷款获得的公共服务。另一方面，他们认为经济适用房是政府的民生工程，而不是开发商的施舍。既然他们支付了同样的物业费，他们就应该享受同样的公共服务。

回到政策的出发点，在商品房社区建设公共租赁住房的目的是让不同群体共同生活，促进社区融合和阶层和解。然而，在现实中，融合不复存在，变成了新的阶级斗争。

可以想象，这种冲突将来会变得更糟。在房价居高不下的现实下，贫富差距最终会演变成阶级之间的对抗。特别是，房价一路飙升，市场送给无房者的礼物无论他们努力工作多少年都无法收回。

550城市“冰室”

与以往的调控不同，这次的楼市调控是历史上最严格的，有限购、限贷等传统手段，也有限价、限售等新的杀手锏。其中，最突出的是限制销售。

截至2017年12月，已有近50个城市出台了限购政策，限购期限为2至5年。其中，既有广州、南京等一线、二线热门城市，也有河北白沟、福建闽侯等鲜为人知的三线、四线小城镇。

限售令的目的是锁定牌照和“冻结房屋”，新的房地产牌照只能上市交易2-5年。这是一项直接限制交易，旨在将房屋锁定在房地产市场，不允许获利或清算。无论涨跌，这些房地产都不能参与。

从短期来看，限制销售可以抑制投机需求，同时也可以为开征房产税腾出足够的空间。从长远来看，只要资金锁定在房地产市场，无论房价是否大幅下跌，都很难产生太大的金融风险。这是政策的意图。

6万人抢劫房屋

这一幕发生在2017年11月的南京。近10，000名“百万富翁”在街上排着小板凳抢劫房屋。没有几百万现金的人根本进不了销售办公室。

与此同时，南京友迪旺项目面临停工，许多地方的房价开始松动。

一方面，土地国王停止工作，另一方面，10，000人抢劫房屋。这两种完全不同的景观混合在一起，见证了中国怪诞的房地产市场。

房地产市场开始调整，房东无法承受，房价开始松动。然而，在限价政策下，当地人人为地创造了套汇空房，这与年初恐慌般的抢房不同。这一波房屋掠夺只是政策导致的套利游戏。

例如，在南京，新公寓的价格限制在3.5万元以下，而周边地区的二手房价格已攀升至4.5万元，这是一个每套1万元的套利机会。一套100套的新房子，只要买下来，就相当于赚了100万元，所以预计不会有1万人来抢房子。

与此同时，摇号似乎公平地将套利机会分配给所有人，但事实上，在80%甚至全额的限制下，大量只需要它的普通人被直接排除在外，摇号已经成为拥有巨额存款的富人的投机游戏。

例如，南京被抢房屋的房地产基本上需要首付80%，验资200多万元。也就是说，如果一个350万到500万的房子不能一次拿出300万左右的现金，就根本没有资格参加抽奖，也就不能享受限价的套利游戏。

7房价连续14天下跌

一线城市的房价已连续14个月下跌，但未能引起市场的任何反应。这个城市是深圳。

原因是，当房价数据被调制成一条近乎水平的直线时，让人们深深感受到的不是市场的稳定，而是有形之手的力量。

深圳房价连续14个月下跌，除了2016年9月至10月突然下跌(近6000元)外，在2016年10月至2017年11月的13个月中，深圳房价仅下跌1333元，平均每月下跌110元。这样的数字对于自助餐来说是不够的，基本上可以忽略不计。

更有意思的是，2017年11月，与10月相比，房价只下降到10元，而10月，与9月相比，只下降到26元，连一杯星巴克咖啡都买不到，更别说上百万的房子了？

那么，纵观全国，有多少价格数据被扭曲了？在这些数字面前，有多少地方声称已经完成了监管任务？

8环北京直线下降

如果深圳的房价只是假跌，那么北京的房价和北京周边的房地产市场确实在下跌。

北京房价自年中以来下跌了6%，而以北方三县(三河、香河和大厂)为代表的北京周边房地产市场大幅下跌，一些楼盘下跌超过25%。

六个月前拥挤不堪的售楼处和中介商店现在无人问津。在廊坊、河北等地，“低首付”促销再次出现，一些房地产可以用20%的首付“锁定”，试图刺激房地产市场，但没有人接管市场。

这是市场发出的信号。随着紧缩政策、利率上升和理性的市场情绪，一些缺乏经济支持的房地产市场开始逐渐破裂。

9新租赁时代

2017年7月，广州推出“同等租购权”，启动了租赁制度建设的第一枪。

租赁是今年最大的关键词，新租赁时代也被视为自1998年以来的第二次房改。

首先，广州等地出台了“租购平等权”，接着江苏无锡出台了“租房入户”，接着阿里巴巴宣布进入租赁市场，接着北京和上海出台了只租不卖地块，政策允许集体土地建设出租房。最后，重要的高层会议将租赁定位为未来的发展重点。

如果1998年的住房改革是以商业化改革为基础的，它将为市场提供更多的住房。这一次，基于住房需求，方钢用租房来阻止房价飙升的高铁。

然而，租房听起来很美，但面对房地产经济依赖、土地财政和房价飙升带来的巨大好处，租房制度的建设并不像想象的那么好。

10房地产税“狼来了”

在房地产市场，没有什么比房地产税更吸引人的了。一些人预计这会降低房价，而另一些人则担心增税带来的不利影响。有多栋房子的人很紧张，而没有房子的人既期待又不安。

今年，房地产税至少四次给市场敲响了警钟。

首先，2017年3月，市场传言房产税即将出台，NPC发言人表示“今年没有安排。”

随后，2017年7月和10月，陕西、宁夏出台了房产税实施细则，被市场解读为“狼来了”。不过，这里的物业税实际上是26年前的版本，所有非经营性物业都是免税的。

最后，在2017年底，相关人士在官方媒体上写了一篇文章，称房产税将根据房屋评估值征收，这在市场上引发了热烈的讨论。事实上，从立法动议到最终实施，至少需要四、五年时间。

从房地产税的诸多虚惊中，不难看出社会情绪的复杂性。当这轮飙升的房价再次被推上天空时，许多人都在期待自下而上的政策，而房产税则被寄托在全社会的期望上。

然而，房产税并不是为了降低房价，而是试图为地方政府开辟除土地财政以外的新的稳定税源。然而，政府部门从不希望房价暴跌。重要的是要知道，以前的监管文件中的声明是“确保房地产市场的健康和稳定发展。”

11结论

从年初的恐慌到年底的混乱，中国的房地产市场就像一个过山车，让每个人都感到不知所措。

这是一个新时代，一切都有可能改变。过去的经验可能不再适用，未来的期望也不那么确定。

正如我之前所说，“未来房价走向不是黑板经济学的自我想象，也不是政策的一厢情愿，而是取决于土地利益、房地产依存度、市场机制、社会情绪和民生需求等因素。谁能发挥主导作用。”