交银国际洪灏：万科转型不做房产商是有眼光的

本篇文章2275字，读完约6分钟

洪灏国际交通银行

凤凰网财经12月11日(作者杨芳)房地产投资是自发的还是政治引导的？我认为两者都有，有些是由政策引导的，有些是自发的。在这一轮房地产去库存化之后，一些城市只剩下两三个月的库存，他们还没有看到开发商积极投资房地产。一些人仍然增加杠杆来囤积土地，一些人出售房地产项目，商业模式已经改变。我认为，在政策的引导下，在像万科这样具有前瞻性的公司的帮助下，我们将开始规划五到十年的投资模式，并进入另一个竞争模式。因此，在未来的5到10年内，房地产投资周期和个人家庭投资房地产的模式都将发生变化，交通银行国际部董事总经理兼研究部主任洪灏在2017年雪球嘉年华上告诉凤凰财经。

万科的转型不是房地产开发商。

12月8日，中共中央政治局召开会议，分析研究2018年经济工作。会议把加快住房制度改革和长效机制建设列为2018年的重点任务之一，强调要努力取得显著成效。这次政治局会议是在一年一度的中央经济工作会议之前召开的，意义重大。因此，楼市的调整也将贯穿明年。

中国共产党第十九次全国代表大会的报告明确指出，我们要坚持住而不炒的方向，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，使人人都有房住。在这一战略部署中，租购结合是核心措施，支持租购结合的重大政策调整是租购同权。

高层的回应和基调是否意味着房地产市场将发生根本性的变化？洪灏认为，我认为房地产政策的取向已经发生了很大的变化，许多人没有意识到没有投机的生活的概念，如房产税，必须征收。

自1998年房改以来，房地产市场迎来了20年的黄金发展。自2003年以来，它呈现出明显的三年一个周期的发展轨迹，每个周期都有政府干预的迹象。有人认为中国的房地产市场是一个政策城市。洪灏提到，目前的房地产投资是自发的或政治导向的。我认为两者都有，有些是由政策引导的，有些是自发的。经过这一轮的房地产去库存化，一些城市只剩下两三个月的库存，他们还没有看到开发商积极投资房地产。一些人仍然增加杠杆来囤积土地，一些人出售房地产项目，商业模式已经改变。我认为，在政策的引导下，在像万科这样具有前瞻性的公司的帮助下，我们将开始规划五到十年的投资模式，并进入另一个竞争模式。因此，在未来五到十年内，无论是房地产本身的投资周期，还是个人家庭投资房地产的模式都将发生变化。

根据沈浩的说法，房地产行业有两种运作模式。一是从房地产开发商转型。例如，万科在2014年开始出售其房地产库存项目，土地储备速度也有所下降，转向另一种发展模式。另一种是增加杠杆以储备土地的模式。我认为万科有一个愿景。考虑发展计划需要十年，而不是一两年。最终的赢家很可能是具有长期规划愿景和遵循政策指导的人。

关于房地产库存的判断，洪灏认为，2016年房地产市场的销售数据是光明的，一些城市的库存只有两三个月。但实际库存仍在建设中，还有100亿平方米的房地产在建设中。与此同时，还有影子库存，即空二手房的比率非常高，许多人手中有多处房产。影子库存非常大，还没有进入影子库存的阶段。

高库存意味着高风险吗？从黑天鹅、灰犀牛到明斯基时刻，风险问题一直受到最高管理层的高度重视。谈到风险，房地产可能首当其冲。沈浩认为，我不认为我看到的是风险，例如，中国经济放缓。如果我们谈得太多，就不会有风险，因为我们开始积极应对。2016年，我们看不到任何风险，比如英国退出欧盟和特朗普上台。2017年，包括港股和美股在内的市场风险波动指数跌至历史最低点。2018年的催化剂是什么？我不知道，这一定是我们没有想到的风险。

今年的市场很难在2018年重现

近日，央行会同银监会、证监会、保监会、外汇局等部门发布了《金融机构资产管理业务监管指导意见(征求意见稿)》，根据资产管理产品的种类进行统一监管。《指导意见》对净值管理制定了非常严格的规定，打破了刚性赎回，取消了多层套汇和渠道，第三方独立托管，再次凸显了当前监管严格化的趋势，进一步强化了监管的专业性、统一性和渗透性。

今年7月召开的全国金融工作会议明确提出，要把主动防范和化解系统性金融风险放在更加重要的位置。在风险防范的背景下，金融监管得到加强，包括最近出台的新的资产管理和现金贷款监管规定。

洪灏认为，整个资产管理行业为100万亿元，表外业务加渠道业务为250万亿元。如果加上杠杆，就有相应的基础资产，这肯定会受到影响。当股票市场去杠杆化时，股票会上涨，债券市场去杠杆化，债券市场会上涨。那么它什么时候结束？我们有18个月的期限。在18个月的时间里，我们最初限制了表外业务的快速增长和增长，现在又限制了股票业务，所以会受到影响。最近，一位高级官员提到，在投资新法规时，应该考虑对市场的影响。这表明监管意图可能会借鉴2013年和2015年的经验，并适当把握好度。最终，游戏的速度取决于市场和监管之间的博弈。

洪灏判断，至少在2018年上半年，资金仍然紧张。如果2018年下半年经济增长明显放缓，央行将采取一些措施补充市场流动性。

那么明年会有投资机会吗？洪灏认为，中国的供应方改革再次拯救了世界。因此，2017年的市场形势很难在2018年重现。由于不同的债券、股票和大宗商品对经济增长变化的敏感度不同，它们将反映不同阶段经济放缓的事实，这在未来几个月将更加明显。然而，经济放缓和硬着陆是完全不同的，很有可能实现软着陆。最近，我从市场交易中看到了一些有趣的现象。a50跌得太厉害了。然而，如果小盘股Be仍在上涨，是一场股票游戏，甚至明年还会缩水，那么在资金有限或资金不足的情况下，它的表现将比今年更有可能胜出。