房地产制度改革或在雄安破冰 借鉴新加坡模式？

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据报道，京津冀高级智库专家透露，中国政府将在熊安试行新的房地产改革，并可能借鉴新加坡模式。一些土地将由政府直接管理和建设，公共租赁住房将被引入，让年轻的企业家拥有住房。

前几天，一个消息让熊安的房地产投机者"夜奔"打颤。据报道，京津冀高级智库专家透露，中国政府将在熊安试行新的房地产改革，并可能借鉴新加坡模式。一些土地将由政府直接管理和建设，公共租赁住房将被引入，让年轻的企业家拥有住房。

《面对面》的媒体注意到，这个消息不仅给那些看不起房子的年轻人或家庭带来了希望，而且14年来第一次提出了我国的房地产制度。

中国房地产市场的快速发展始于3003年，当时出台了纲领性文件(国发[2003]18号)。2003年8月12日，国务院发布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，指出房地产行业关联度高、驱动力强。

此后，房地产成为国民经济的支柱产业，并开始了为期14年的快速增长期。熊安的房地产改革试点将探索和改变现有的住房生产和供应模式，这意味着房地产投机时代即将结束。

众所周知，中国政府于本月1日宣布设立熊安新区，大批房地产中介和公众涌入房地产投机，导致当地房价飙升。河北省委书记赵克志在接受官方通讯社新华社的独家采访时表示，熊安新区被定位为制度创新的高地和高端高科技产业的集聚地，“不是房地产开发的地方，更不用说房地产投机了。”

事实上，中央政府和河北省都不断强调，熊安新区的房地产投机将会给自己带来不利的后果。虽然一系列措施逐渐平息了大多数房地产投机者的盲目热情，但效果并不太好。

需要指出的是，在高层管理人员看来，如果新区的产业还没有落地，房价会提前飙升，这可能会导致产业落地困难，影响新区的发展。因此，地方政府目前的调控政策是非常必要和及时的，这将抑制投机性需求，避免安雄走不规则的老路过热的房地产。

沈万红远王胜认为，熊安是中国改革的试验场之一，所以大胆地对那里进行定位和规划。首先，这是中国整体改革进一步深化的信号，也是既定路径的落实。无论是反腐、一带一路、混合改革还是今天的熊岸和京津冀一体化，每一步都是扎实的。其次，熊安很有可能摆脱房地产的新型城市化模式——中国硅谷？国有企业总部？大学城？公共租赁房？廉租房？税收激励？投融资机制创新？无论如何，人为的要素价格压低有利于创新和创业以及全要素生产率的提高；更重要的是，这可能是一个实验，是中国经济跳出房地产模式的大胆尝试；第三，发挥鲶鱼效应，推动京津一体化向深度和广度发展，乃至长三角和珠三角一体化。因此，这是一场重大的改革游戏。有必要指出“千年计划”的重要性及其长期性和艰巨性。

“面对面”媒体指出，京津冀协同发展专家咨询委员会副主任吴对媒体传递的信息进行了广泛解读。吴表示，熊安希望吸引投资者和创新型企业家，但如果房价上涨过快，未来熊安的开发成本会更高，不利于吸引投资企业家和新区的发展。

《联合早报》认为，熊安新区可以效仿新加坡的模式，进行新的房地产试点改革。当局希望找到一条新的改革之路，不仅能发展房地产，还能控制房价，确保更多的人拥有住房。

京津冀协同发展专家咨询委员会副主任吴也表达了同样的观点。他说:“除了传统的房地产模式，其实还有很多想法。例如，像新加坡一样，有些土地是由政府直接管理和直接建造的，需要住房的人可以通过廉租房和公共租赁住房生活。”

京津冀协同发展专家咨询委员会被认为是最高层最重要的智库。京津冀协调发展专家咨询委员会作为京津冀协调发展的顶级“智库”，由中国工程院主席团名誉主席许院士任组长，涵盖了我国交通、工业、生态、规划等16位顶级专家。

吴认为，熊安新区初期可能有100万人左右，如果发展得好，可能达到200-300万人。今后，国家将在河北省进行户籍改革，同时考虑医疗改革、教育引进、商业激励等措施，以增加熊安新区户籍的含金量，吸引更多的投资者选择熊安新区，从而缓解北京的“大城市病”。

天丰宏观的文章也指出:现在看来，熊安新区可能会跨越土地金融的发展阶段，成为房地产政策的特区。文章称:根据京津冀协同发展专家咨询委员会的访谈和4月6日召开的京津冀协同发展促进会，熊安新区将推出新的房地产试点方案，新城不允许建设商品房。试点建设模式主要是公租房和廉租房，没有固定的居住用地。政府将恢复、重建土著人，并将他们疏散到其他地区，在新的地区将完全取消固定居住用地的建设。持有工作许可证或营业执照的家庭可以申请公共租赁住房，持有劳动合同的个人可以申请宿舍。

熊安新区的最新发展，“停建、停售、限购”，揭示了新加坡模式的线索。新加坡经济适用房政策的特点是:政府是经济适用房供应的主体，是经济适用房的建设者、组织者和管理者。通过充分调动各种资源，大多数公民的住房问题得到了有效解决。

如果仿照新加坡模式，熊安新区的房地产规划可能会成立一个独立的专门机构，负责经济适用房的建设和运营，它将代表政府建设公共租赁住房，不仅负责熊安地区住房的总体规划、设计和建设，而且成为最大的房地产经理。与此同时，新区原有住房已通过政府恢复重建进入公共租赁住房市场，但没有商品房市场。

中国地方财政研究所研究员莫开伟撰文指出:取消新区住宅的商业开发模式，让住宅真正回归“住宅物业”。政府应充分发挥保障民生的政策功能，并可仿效新加坡模式，即政府直接管理部分土地，兴建廉租房或经济适用房，并确保低廉的价格和住房供应，使需要住房的年轻人或其他低收入企业家能够负担得起租金和生活，消除新区人才流入的主要障碍。

根据Flush (300033，BUY)财经报道，新加坡的房地产开发模式是80%的经济适用房，可以由政府控制，另外20%是商品房。这种模式可以保证居民的基本住房需求，保持整体房价稳定。在新加坡，住房发展局是唯一经授权的经济适用房管理机构。政府负担得起的住房由住房发展局投资建造，以低价出租或出售给中低收入群体。

政府还制定了不同收入水平的住房购买准入政策。其房地产开发模式具有以下特点:政府大力发展公共住房。1960年，政府成立了住房发展局，并制定了“五年住房建设计划”，以大力发展通常被称为“公寓”的公共住房。1968年，新加坡政府提出了“居者有其屋”的计划，由租住廉租房转变为出售廉租房。在英国的影响下，新加坡近年来也倾向于住房私有化。通过实施私有化计划，新加坡一方面成功地将原来属于国家的住房逐步转让给个人，另一方面为不同经济收入的家庭实施不同的政策。对于高收入居民，国家不包括他们的住房，使他们的住房完全商业化；对于中低收入家庭，采用准商品模式，即政府投资建设社会住房，然后以优惠条件出售。超过80%的新加坡居民已经购买了HDB的公寓，这是因为住房公积金支持的梯级消费和购买力。

住房公积金保障制度的实施。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制性储蓄制度，由雇主和雇员共同支付，以解决雇员的退休保障问题。1968年，为了解决中低收入家庭的住房问题，新加坡政府允许部分公积金存款作为首付款，不足部分由每月公积金分期支付。这一规定使低收入人群能够在不影响生活的情况下购房，从而极大地提升了他们购房的热情。起初，这项规定只针对最低收入家庭，直到1975年后，政府才放松对中等收入家庭的限制。公积金制度已成为新加坡国民储蓄的主要组成部分，新加坡也已成为解决东南亚住房问题的典范。

根据收入分类确定住房保障水平。公共住房补贴的分级发放要求严格按照家庭收入确定住房消费保障水平。在住房短缺期间，政府规定，只有月收入不超过800新加坡元的家庭才有资格租用公共住房。政府还对住房补贴采取分级方法。例如，在一个房间里，政府补贴三分之一；对于一套三居室，政府只补贴5%；对于一套四居室，政府不仅没有补贴，而且还以成本价增加5%的利润；对于一套五个房间，政府将按成本价增加15%的利润。由于房价上涨，出售公有住房的利润必须支付给住房开发局。

土地的性质。20世纪60年代，新加坡政府购买了该国80%的土地。这种购买是基于政府规划和开发前的当地土地价格，而不是开发后的价格推高，从而节省政府财政支出。从土地性质来看，新加坡和香港是相似的，土地归政府所有，但在发展上却有很大的不同:新加坡政府接管土地后，开始进行100年的城市规划。政府控制土地开发并拥有财产。政府参考居民的收入水平，动态调整这些房产的价格(包括售价和租金)。例如，如果一个家庭以前收入较低，租金可以收取较少，而收入较高，它将收取更多。在香港，土地是租赁的，政府通过高价出售土地获得丰厚的财政收入。开发商拿到土地后，会重新开发并出售，开发商会尽最大努力实现利润最大化。在这两个环节加价后，香港的房屋价格一直高企，因为香港的土地供应一直很少。

根据Flush的财务分析，在熊安引入新加坡模式的可能性和优势如下:熊安地区的发展还不是很成熟，其房地产市场还不够成熟，市场还不固定，还有创新的空空间；熊安新区只是一个行政区，范围有限，试点难度较小；在新加坡模式下，土地归国家所有，1999年大部分房屋都是产权(很少是永久性产权和1999年的产权)，土地的性质与中国相似。但是，政府需要直接管理一部分土地，提供经济适用房，所以不能形成政府卖地、开发商高价拿地再高价卖地的模式。

当然，引入新加坡模式仍有一些困难。直排式金融分析认为:经济适用房准入和退出的制度安排，如退出机制，是否能够结束这一循环。即如何确定经济适用房的准入目标，涉及的范围是什么，以及如何在住房困难户收入提高后制定相应的退出机制。其次，如何消除经济适用房审查和分配中的不公平利益转移和分配，如何使经济适用房真正惠及低收入群体也是需要解决的问题；资金来源。新加坡模式需要大力建设廉租房和经济适用房，这将对财政支出产生巨大压力。在地方政府剥离土地融资、不太依赖土地销售赚钱的情况下，拥有可持续的财政收入至关重要。有专家指出，新加坡模式在登陆熊安新区过程中的效果取决于“你的决心有多大，可以倾斜多少资源。”这指出，效仿新加坡的模式需要大量政府支出。

如上所述，新加坡的房地产模式与其中央公积金制度密不可分，中央公积金制度具有养老、医疗、教育和住房等多种功能，与新加坡的历史发展密切相关。新加坡的强制性公积金制度在熊安很难照搬，它将涉及社会保障管理制度、相关法律建设等多个方面。

“面对面”的媒体注意到，虽然关于新加坡模式的讨论很多，但仍停留在个人或非政府组织层面。到目前为止，虽然政府还没有就此表态，但很明显，政府决心进行房地产制度的试点改革。