红谷滩中央商务区后期制作人南昌商业圈八一广场的发展分析

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不经意间，位于南昌八一广场商业区的南昌百货大楼完成了改造——增加了餐厅和电影院。南昌百货公司经历了多年两位数的销售收入下滑，然后有了从单一商业模式向准城市综合体转型的想法。

南昌百货反映了南昌八一广场整个商业区目前的困境，南昌八一广场是南昌第一个“十亿美元商业区”和第一个市级商业中心。面对八一广场升级改造的压力、城市建设道路网络的不畅以及新城崛起带来的人气，南昌八一广场商业区的人流和资金流不如以前。

然而，在更多人的眼中，红谷滩新区的中心商业区，是新城中又一个市级商业中心，这让南昌八一广场的商业区开始“不堪重负”。“新旧市政商业中心各有利弊，没有‘你生与死’。”1月10日，南昌市商务局市场体系建设司司长吴表示:“目前，新老城市商业中心的交通瓶颈已经被打破，我们正在酝酿两者错位发展，两者将整合形成南昌商业的‘核心’”。

总路线

除了南昌本地的商业巨头，八一广场商业区还聚集了世界500强的零售巨头，还有中山路和胜利路步行街，可以说是外国人来南昌消费的首选。

人们谈论最多的是2000年8月的百胜！品牌在南昌八一广场开设了第一家肯德基店。开业当天，肯德基创下单日最高营业额的全球纪录。从那以后，它连续23天每天都创下新记录。此后，沃尔玛在南昌开业的第一周，它同时也创下了全球单店销售额的最高纪录。

南昌至今仍保持着这两项记录，但八一广场的商业区无法保持此前的人气记录。“生意越来越红火，在聚集了一定数量的人之后，有必要保证生意的正常运作。”江西师范大学商学院副院长王表示，如果人气被吸走，商机将难以重现。

吴认为，市政基础设施的建设和传统商业的薄弱，使八一广场商业区的知名度下降。

然而，没有人能否认，红谷滩新区中央商务区的崛起“吸走”了八一广场商务区的人气。2000年7月11日，南昌正式启动红谷滩中心区4.28平方公里的开发建设，老城区商业开始逐渐转移。2010年11月19日，南昌市商贸委员会召开“南昌市现代服务业发展规划2011-2020”示范会议，重点将红谷滩中心区打造为“一江两河”的另一极。至此，红谷滩业务开始发挥其实力。

"在这两者之前，没有可比的数据来证明谁强谁弱."例如，吴表示，2014年前后，南昌百货、丽华购物广场等老牌企业的销售收入出现两位数的下滑，目前还很难停止下滑。眼下的事实是，八一广场商业区的消费品零售总额正在下降，而另一个市级商业中心——红谷滩新区的中心商业区却在直线上升。

优点和缺点

吴直言不讳地表示，八一广场商业区目前最大的劣势是无法改变以前的商业模式，受八一广场建设要求的限制，存在固有的不足。大多数商业巨头只能遵守规则。

八一广场商业区并非一无是处，商业聚集的地方，许多奢侈品仍然聚集在老城的八一广场商业区。用吴的话说，就是“紧凑商业”，这是红谷滩新区中央商务区无法比拟的。他认为，新城的商业并不完善，中心商业区的商业并不是“集群式”的，“走自己的路”也不够强大。

红谷滩中央商务区之所以受欢迎，主要是因为这里有许多城市综合体和便利的交通。吴坦言，八一广场的商圈不应该退化。“随着市政设施的改善和地铁的开通，人们直觉地感觉到八一广场商业区的人气正在逐渐上升。特别是，经过今年的改造升级，八一广场重新开放，人气继续创新高，给周边企业带来了巨大的商机。目前的问题是要改变八一广场商业区的传统格局。”

值得一提的是，去年7月14日，苏宁集团旗下的苏宁地产以24.35亿元的总成交价格，在南昌八一广场中央商务区AA018赢得5块土地出售，将建设八一广场商业综合体项目，拉开苏宁投资和布局大型商业综合体项目——江西苏宁广场的序幕。苏宁将把苏宁最大的线下实体苏宁广场项目布置在南昌市核心商业区上方的地块上。其商业模式涵盖高端商场、5A以上甲级写字楼、五星级酒店、高端公寓、顶级住宅等。将成为南昌高端商业O2O整合发展的新地标。

“该项目是考虑到八一广场商业区未来的发展方向而推出的，这将是南昌八一广场商业区未来的引爆点。还有今年将开放的万寿宫历史街区，不可低估。”吴表示，八一广场商业区的人文历史仍然是吸引外国游客的一个因素，未来是可以预期的。

融合与交流

不可否认，八一广场商业区的受欢迎程度被新城中心商业区的崛起“吸走”。胜利路步行街就是一个很好的例子。地铁建设导致人气流向新城。今天，地铁一号线已经通车两三年了，胜利路步行街还没有恢复。

“新与旧不是‘水与火’的关系，而是应该相互融合和联系。目前，南昌的两个市级商业中心正计划整合整合，全面打造南昌商业的“核心”，进而发展“两翼”，一是九龙湖、望城、闽江新区的商业带，二是高科技、青山湖、青云谱景区的商业带。”吴表示，目前，连接新旧市政商业中心的基本条件已经具备。原来，我们只能依靠八一大桥和南昌大桥。现在，红古隧道和地铁1号线可以从红古滩新区直接到达八一广场商业区。

"整合和沟通应该从一个小地方开始."南昌大学经济管理学院教授何军表示，打造商业“核心”是大势所趋，关键在于如何实现商业业态的集聚与错位。对于八一广场商圈而言，在其自身条件的限制下，可以利用其毗邻王腾馆和八一起义纪念馆的优势，打造一个集商业、历史、文化、旅游于一体的多元化商圈，从而缩短其与红谷滩新区的距离。

吴从实际出发，认为两者首先要完成各自商圈的完整。新城市可以通过地下空来弥补目前城市综合体的“分裂”局面，老城区可以通过人行天桥使所有的商业更加集中。该规划方案正在研究中，届时赣江分隔的两个市级商业中心将跨江融合，成为南昌的商业核心。吴说，融入“我们”后，要建设一个智能商务区，包括解决停车问题。这是一个巨大的核心商业区，消费者应该知道去哪里消费。