前十个月，南昌全年完成土地供应不到40%，拍卖次数持续增加

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今年以来，地方房地产市场调控政策不断加强，土地出让条件更加严格。此外，市场环境发生了变化，这导致开发商在收购土地时更加谨慎。南昌市也是如此。通过对统计数据的梳理发现，今年前10个月，南昌市共供应土地2255.46亩，仅完成全年土地供应过程的38.55%(共5850亩)，流拍现象有所增加，8月至10月有11块地块流拍。

土地供应已经大大减少

在最初的10个月里，只有不到40%的年度计划完成

据江西乐居统计，截至10月30日，南昌市(含赣江新区和南昌县，不含金县和安义县，下同)已出售的商业用地(非工业用地)数量、总面积和总量均较去年有不同程度的增长。然而，从2018年上半年的数据来看，与去年上半年相比，市场冷清了许多。

据南昌尚美佳统计，2018年南昌市本级商品房土地供应计划为5850亩，上半年供应总量为1421亩，完成率仅为24.29%。截至10月30日，南昌市已完成商品房土地供应2255.46亩，仅占全年土地供应总量的38.55%。

去年11月，南昌的土地拍卖市场再次跌入谷底，只有三个有限的地块进入市场。

低土地溢价

今年上半年，只有一个城市地区的土地超过100%

2018年上半年，南昌市主城区共出售4处居住用地和3处商业用地，其中只有1处城市地价超过100%；新建区共出售3处居住用地和3处商业用地，南昌县、安义县和金县出售10处居住用地和3处商业用地。1个区、3个县有7例土地保险费率超过100%；赣江新区有8宗商业用地交易，但没有住宅用地交易，只有1宗土地溢价超过100%。

据江西乐居统计，2018年9月至10月，南昌市(含赣江新区和南昌县，不含金县和安义县)共出售商业非工业用地13处，成交面积约533亩，总成交金额约40.87亿元。与去年的金九银10相比，营业额下降了70.36%。

打闹的次数在增加

从8月到10月，共有11个包裹没有售出

从8月到10月，拍卖的土地越来越多。省级土地使用权和采矿权网显示，8月份九龙湖6块优质地块被拍卖；9月，南昌计划出售7处商住用地，实际出售6处商住用地，其中1处位于九龙湖区块；10月，位于青云谱风景区、赣江新区和九龙湖地区的四块商住地块被拍卖。

一些拍卖是由于稍微苛刻的拍卖条件，留给开发商的开发空间更少空，而另一些拍卖的底价太高，导致利润空间更少空。

大型住宅企业在收购土地时变得越来越谨慎。10月，在百强房企中，只有新立拿到了土地，而绿地、红星美凯龙、万科、恒大、碧桂园没有拿到南昌的土地。

“最近几个月，南昌出现了一些拍卖现象，表明开发商在整体市场环境下，在征地方面更具选择性，在征地方面更为谨慎。”11月21日，江西师范大学住房城乡建设部房地产评估与房地产经纪专家陶曼德在接受采访时说。

业内人士

南昌楼市已经进入寒冬期，明年成交量可能会下降30%

“今年下半年，南昌许多地块被拍卖，市场价格呈下降趋势。目前，全国房地产市场已经进入下行趋势，南昌也不例外。房地产市场已经进入了一个寒冷的冬季。”11月21日，南昌尚美佳总经理梅告诉记者，一方面，南昌的土地供应速度放缓，另一方面，供应的土地进行了部分拍卖，数量更加不足。

陶曼德告诉记者，按照惯例，品牌房地产企业从土地拍卖上市需要7~9个月的时间。不过，梅认为“7~9个月太慢了，现在这个过程基本上可以在6个月内完成”

那么，南昌的房价下一步还会继续下跌吗？在梅看来，“房地产市场是由整个房地产市场来调节的。由于一、二、三线城市目前正在下降，我预计南昌明年的新房交易量将下降约30%，房价将下降约10%。开发商的利润空间预计将在2018年底进一步增加。”

专家预测

南昌房价不会下跌，年底会有促销活动

陶曼德认为，从市场表现来看，明年房地产市场将稳步前进，而不是大起大落。预计12月份价格将稳步下跌。“因为到年底，所有开发商都面临着撤资的压力。在这种情况下，一些文章可能会通过优惠促销的方式，但像南昌楼市，这种趋势不会出现。目前，全国房价稳定，南昌市场相对稳定，大规模宽松的可能性很小。”

11月21日，易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉记者，市场降温实际上是传导的，比如从住房市场到土地购买市场。目前，政策相对紧缩，企业资金也相对紧张，这将带来土地市场的降温趋势。然而，在政策的宏观方面仍有改进的可能性。因此，从本质上讲，目前南昌市场仍将有良好的发展趋势，2019年市场交易不会过于悲观。