【要闻】限购2周年的北京商住楼市:中介称有人亏130万卖房

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原标题: 15楼财经|成交量暴跌94%限购2周年的北京商住楼市

年3月26日，北京发布了规定“禁止在商业、办公项目购买、新建、销售项目中向个人销售”的政策。 之后，“商住宅”的成交量断崖下跌，也有长期出现“零成交”的情况。

对此，一位业界人士指出，年新政被称为历史上最严格的商业限购政策，对北京楼市以前过热的商业市场的打击非常明显，整个市场全面冻结，“可以说是全国管制政策下最有影响力的分类市场”

现在新政出台两年了，北京的商住市场已经停止了昔日的爆炸——成交量暴跌了94%，价格也下跌了超过40%。

年春节过后，王阳开始了看长房的旅行。 他手头的钱有限，又不想买小户型，所以有朋友的建议，可以看看商业住宅，“单价低，合计金额低”。

简单来说，商业住宅适用于开发写字楼和商店的区划，但开发者建造了住宅。 现在北京市场大部分商业住宅不通煤气，还是商业水电，但少数商业住宅也是民水电。 由于曾经无限制，价格相对较低，商业住宅曾经在北京住宅市场相当活跃。

“550万买的房子，420万卖？ 》王阳说:“亏130万美元卖？ ”。 他还得到中介的肯定回答，表明王阳有点心悸，所以他自己想，说毕竟不一次发这么多钱不容易。

据王阳介绍，这是林肯公园的房子，120平方米，平均价格为35000元。 林肯公园是北京比较有名的商住区，位于北京市亦庄区。

王阳是行动派，看房后，他认识到商业住宅比两年前的价格低了很多，确实作为购房的想法，“亏本出售的东西不少”。

实际上，不仅商业住宅交易市场，土地市场的商业部门也表现出明显的退热:商业限购后转让的一些商业区划，溢价率明显下降，特别是最近再次出现了历史上多年未出现的流动标准现象。 张大伟说，限购前商业区的平均溢价率为115%，但最近一年的溢价率仅为5.7%，是“多宗流标”。

年末，王阳见过北京另一个有名的商住区——北京像素之家。 当时不限于购买，不占购买名额，也可以贷款，但每平方米超过6万元的价格让他犹豫不决。 王阳很后悔没有买房后，看到房价一直上涨。 “但是我觉得现在还很幸运”。

王阳在北京像素上选择了近4.9米高的loft户型，朝南，面积不到50平方米，现在的价格不到200万美元。 到目前为止，这个户型的价格大约是300万美元。

房主:当时房价超过7万美元就想卖了

和王阳不同，最初，马东毫不犹豫地在北京的像素上买了小户型的商住，但现在“卖不出去了”。 “我买的时候，每平方米54000元，首付100万元，贷款几乎是150万元。 ”。

每月还8000元以上，马东的孩子们也不担心。 “买了以后，房价开始上涨。 最好的时候是65000元左右。 ”。

“我当时想卖掉这所房子，只要房价超过7万美元。 ”。 马东说自己还算了账——一年多就可以赚首付回来。 这项投资真的很有价值。

那个时候，马东每天去网上看北京像素的房价和成交量，看到房价上涨，每天心情特别好。 他算了算，房子插手，先换辆车，把剩下的积蓄起来，看看有没有好机会，做其他投资。 但是一切都在去年3月停止，限购令来了！ 北京的商住宅市场被彻底冰封。 马东突然变得无知，他疯狂地用电话中介，向研究房地产市场的朋友咨询。

几十通电话后，马东快要后悔死了。 “65000的时候，朋友让我插手，但我以为房价会上涨，所以拒绝了他的建议。 ”。 之后的两个月里，马东依然每天关注商业住宅的价格和成交量，但看完后，心里堵得慌，说:“几乎没有成交，房价也开始下跌。”

这意味着马东面临的状况不自然，“想卖也卖不出去”。 他也试着把房子挂在网上，房价从6万降到了5.2万元，但几乎没有人问津。

限购令:个人采购商的项目有严格的限制

给马东带来挫败感的《限购令》于年3月26日颁布——北京市住房和城乡建设委员会发布了《进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，监督管理北京的商业、办公类项目，其中个人从事商业、商业类专业

公告规定，商业、事务类项目(以下简称商务类项目)必须严格根据计划用途开发、建设、销售、采用，未经批准，不得擅自变更为居住等用途。

公告要求公司建设(包括销售)商住类项目，销售对象必须是合法注册的企业事业单位、社会组织。 购买商住类项目的企业事业单位、社会组织不得采用房屋作为居住，再次销售时必须销售给企业事业单位、社会组织。

公告还强调，在政策实施前，如果销售的商住类项目再次上市，可以销售给企业事业组织、社会组织，也可以销售给个人。

但是，个人购买限制了很多条件，如“以北京的名义没有住宅和商业住宅的记录”、“从申请购买之日开始在北京连续支付了5年社会保险和个人所得税”等。 另外，北京各商业银行也暂停了个人购买者对住房的购买贷款。

数据:两年期成交量下跌94%

根据中原地产统计，按照这样的政策，新政后的第二年4月，北京商住成交数量为194套，比迄今为止的每月几千套成交量下降了95%，成交平均价格从每年3月的每平方米51036元起每平方米40898元

关于“一夜之间没有客人了”两年前的限购，北京一家中介企业的王先生至今还记得。 小王所在的店在北京的像素。 这天下午，自己还在调整几个顾客和房东之间的首付和贷款等关联。 晚上的新政发表了，小王特别忧郁，几个顾客度过了很多时间，到了最后阶段，但随着限购政策的制定，顾客都放弃了购买。

“年的商业住宅市场特别好。 ”王先生说，那一年他每月可以卖商业住宅，有时可以卖多套，“那个时间从早到晚都很忙，不累”。

一组统计数据也许可以看到那时商住市场的爆炸。 北京商住宅成交件数从年的19077套上升到年的67609套，涨幅为254%，成交平均价格从22959元/平方米上升到30069元/平方米，成为“326新政”时，平均价格为44663元/平方米 年，商住宅成交量占北京新房总成交量的比重为58.7%。

根据公开资料，在“326新政”之前，北京像素的两层loft户型成交价格最高达到了65000元/平方米，目前loft户型成交价格通常为42000元多，平层型成交价格每平方米直接在30000元关口 林肯公园的成交量也超过了当年的6万元，下跌到了现在的40000元以上。

马东已经不考虑卖房了。 他不想再降价了。 “真的不行。 我只能先租。 等适当的机会再说”

北报记者观察到，在上述中原地产的统计数据中，年4月以后，北京商住的成交量不超过4位数，很多月只有几十套成交量，其中最低的是年2月，成交量仅为27套。 成交平均价格最低的是年6月，每平方米不过20084元。

经济学家宋清辉指出，对北京商住宅这个市场来说，房价下降了这么多，很多人都没有预料到。 “有些投资者打算以原来的房价出售不动产，基本上是有价无市。 ”。

中原地产研究中心的统计数据显示，从年326起，北京实行了24个月的商住公寓类住宅资源购买限制，截至3月25日，上网本只有6550套，成交量暴跌94%。

房主选择低价出售还是继续出租。

当然，这不是马东单体的选择，对没有在制定管制政策之前出手的投资者来说，低价销售和继续租赁是他们必须面对的选择。

张雪选择继续租赁。 她的商住宅在通州临河，60平的房租一个月5500元，比去年高了一年。 “如果你带注册地址的话，会更贵。 ”。 她也在考虑卖这家店的住宅，但花了几个月放弃了。 “没人看，我也不想赔偿”。

商业住宅的租金价格并不低，但李芳算了账后还是放弃了。 她想投资，买租赁，但中介建议她“如果自己住，买大户型，投资的话，确实不太合适”。

李芳是房子不到50的单层，几乎每平方米35000元，计算到税金需要支付约180万元，每月租金6500元，一年78000万，除了房地产、暖气等各类费用，一年利润几乎是68000元。 ”。

做了几年的房地产中介，小王觉得现在的商业住宅价格和商社相比，性价比还不错。 “如果没有购买资格，不想占购买名额的话，可以用企业名购买。 ”。

根据记者在一家中介店得到的消息，现在很多顾客用企业名购买商业住宅。 “现在注册企业很简单，购买室也对企业没有限制，所以企业购买很方便。 》林肯公园附近的中介高级顾问表示，企业买家住房和个人购买的最大区别是每年缴纳部分房产税和土地使用税。

根据现在实施的标准，房产税的缴纳标准是房屋购买价格×70%×1.2%，土地采用税的缴纳标准是按房屋面积×土地等级标准收钱，但土地等级的收款标准从18元/平方米到30元/平方米不等。 也就是说，如果一套商业住宅的合计金额是200万元，一年的住宅生产税是16800元，土地采用税最高是3000元。

但是，在现在的政策中，也有中介说到去年6月为止的商业住宅既可以卖给企业，也可以卖给个人。 但是，去年6月以后的商业住宅只能卖给企业，不能卖给个人了。 “那样的话，交易时就麻烦了。 你想买商业住宅还是二手房”。

专家:整个市场全面萎缩

数据显示，过去两年，北京商住合计上网本只有167.89亿，在管制的两年前达到了1943.99亿。

对此，张大伟指出北京商实行限购，分为两类，二手房房源个体可以购买，但限购条件比住宅更严格。 新建商业公寓必须由公司购买。 现在成交的商住公寓除了通州等少数项目(政策允许居住的)以外，全部按公司的性质购买。

与管制前相比，市场整体成交量全面萎缩，“从平均价格来看，商务市场二手房价格平均下跌超过35%，部分二手房价格下跌超过45%。 ”。 张伟说。

根据易居研究院智囊团中心研究负责人的严跃进，过去两年，商住类住宅成交不太多，所以无论是减价销售，还是其他各种各样的“猫腻”交易方法都很多。

但从领域交易秩序来看，新的交易风险又会扩大。 ”。 根据严跃进，实际上这样的承诺是无能为力的。 因为我担心开发者自己能不能卖掉。 这实际上是因为交易风险转嫁给了个人买家。 “对购买者来说，有时最好不要购买，或者即使提高房价，也不能随便接受将来转让困难的不动产。 ”。

合硕机构首席分解师郭毅认为，随着未来小户型商住类产品的库存逐渐减少，这种产品的稀缺性将逐渐显现。 郭毅说，将来的商务类产品基本上以大型户型为主，比如夹克内的500平，建筑面积为650-700平方米，这也注定小户型的商务类产品会越来越少，“现在库存的夹克数量比两年前减少了三分之一” 郭毅说，现在小户型商务类产品的价格不高，所以还有很好的投资价值。

宋清辉认为，在“没有炒房”的背景下，商住宅的成交量下降，成交量持续下降是正常的现象。

(文章中以购买者为假名)

文/北京青年报记者张蘂

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