全国首单储架式长租公寓CMBS成功获批

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在“租购并举”的一系列政策和融资模式不断向陈新推进的背景下，住房租赁市场的证券化明显加快，许多大型房企相继推出了长期租赁公寓的资产支持计划。

2017年12月1日，招商局蛇口工业区控股有限公司发布的招商局创融-招商局蛇口(001979)长期租赁公寓一期资产支持专项计划，收到符合深交所上市条件的无异议函。同一天，招商局蛇口宣布，作为中国首家长期租赁公寓的单个招商银行，货架融资规模为60亿元，分多个阶段发行。一期规模不超过20亿元，历时18年，其中重点产品规模19.9亿元，次等产品规模1000万元。

招商局蛇口积极响应国家政策，国内首个单储式长期租赁公寓招商银行获批

今年以来，除了各大城市房地产市场自供地块的数量和比例大幅增加外，房地产租赁市场的环境也发生了巨大变化。正如第十九次全国代表大会报告中正式指出的那样，“住房是用于居住的，而不是用于投机的，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，使所有人都能居住和生活。”中国房地产业也迎来了历史性的“转型”和“机遇”，各大房企积极布局租赁市场。

为建立“买、租并举”的住房保障体系，实现“住、住”的市场导向，住房和城乡建设部正在积极推进建立住房租赁市场的长效发展机制。首先，政府在12个大中城市开展了房屋租赁试点，积极培育制度化、规模化的房屋租赁企业，鼓励国有企业安排房屋租赁业务。同时，我们会同金融供应商和相关部门，积极支持房地产企业创新出租房资产证券化实践，积极盘活现有出租房，增加出租房有效供给。

据了解，招商局蛇口作为中心企业，在长期租赁公寓领域已经提前做出了产业布局和战略规划。大力发展长期租赁公寓业务的目的是帮助城市新就业群体解决住房问题，为房地产行业建立多种供应渠道，激发住房租赁市场的活力。公司表示，招商局创融-招商局蛇口长期租赁公寓一期专项资产支持计划是公司积极探索供给侧结构改革、推进住房租赁市场建设的重要创新尝试，也是呼应国家“支持合格住房租赁企业发行债券和房地产证券化产品、稳步推进房地产投资信托(reits)试点”的重要探索。此次发行的长期租赁公寓招股书是中国首次发行，这将进一步为公司创造多元化的融资渠道，为长期租赁公寓的发展储备充足的资金。

值得注意的是，招商局蛇口拥有的大部分长期租赁公寓资产具有持有成本低、运营成熟、“租金收入稳定、运营模式清晰”的特点，符合资产证券化对基础资产现金流的相关要求，是开展资产证券化业务的优秀基础资产。蛇口商户表示:公司将长期租赁公司发行的资产证券化产品作为基础资产，在未来优先发展和运营长期租赁公寓，为长期租赁公寓的大规模发展提供资金支持，进一步促进公司公寓管理能力的提高和加强。此外，该专项计划的实施有效拓展了公司的融资渠道，优化了债务结构。由此可见，此次专项计划的出台必将提升蛇口长期租赁公寓的品牌，为长期租赁公寓的后续资本运营积累一些经验。

一些业内专家指出，真正的立达在中国还没有推出，相关政策还在研究制定中。目前，市场上发行的所谓房地产投资信托基金大多类似于房地产投资信托基金。与类似的reits相比，cmbs模型不涉及资产所有权的变化。资本资产证券化是一种债务融资，即原股权持有人通过资产抵押获得资金，并在到期偿还贷款后解除抵押。原业主保留了房产资产的所有权，并在抵押期间充分享受了房产增值红利。现阶段，招商局的方案更适合招商局蛇口，蛇口的核心区域有大量低成本长期租赁公寓。

从目前我国商业银行的实践来看，由于资本消耗和期限错配的压力，经营抵押贷款的意愿减弱。CMB可以从融资成本、额度、资金使用等方面进行优化，有助于形成对经营性抵押贷款的补充。此外，许多开发人员正在经历基于资产的转型。作为一种不能依赖主体信用的融资工具，商业银行在中国的发展前景十分广阔。

万亿级市场迎来了大盘，吸引投资者早早布局蛇口长期出租公寓

根据链家研究所的数据和预测，2015年中国住房租赁市场的租金已经超过1万亿元，租赁人口接近1.6亿。住房租赁市场已经进入快速发展时期。该连锁店预测，到2025年，住房租赁市场将有近3万亿元的租金和2.3亿人的租金的广阔市场前景，这吸引了大量房地产开发商争相布局长期租赁公寓市场。

据报道，招商局蛇口是中国最早拥有长期出租公寓的大型房地产企业之一。其招商公寓专注于一线和二线城市的高增长公寓市场，覆盖了城市不同层次的租户，并打造了全国领先的品牌公寓。近年来，招商局公寓紧跟国内住宅租赁市场的需求变化，通过整体改造和分散处置，逐步将重点放在高增长的中高档公寓市场，大大提高了资产的整体效率。在现有社区公寓的基础上，形成三条核心产品线，即“一叠公寓系列、一套公寓系列和一套唐公寓系列”。其中，一层公寓系列定位为“年轻白领公寓”，一层公寓系列定位为“城市中产阶层公寓”，一层唐公寓系列定位为“高端服务公寓”。产品分阶段、分层次地满足不同人群的租赁需求。

传统的长期租赁公寓业务具有回报率低、资金沉淀量大的特点，抑制了房地产企业发展相关业务的积极性。相比之下，2017年上半年，蛇口招商局公寓的四条产品线，即社区公寓、一叠公寓系列、一套公寓系列和一套唐公寓系列，实现收入近2亿元。与同行业相比，招商局公寓无疑具有明显的比较优势，如丰富的开发和运营经验，三大产品线定位准确，线上线下一体化运营效率高。