严查首付贷 楼市正退烧

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◆经济导报记者韩祖义

前两天，在济南一家私营企业工作的李云(音译)很着急——他看好的房产马上就要开盘了，但他手里的余粮不够。"我可以抵押我现在的第一套房产，用抵押贷款来支付第二套房的首付款吗？"李云想到了这种“曲线”筹资方式。

然而，在咨询了几家国有银行、股份制银行和城市商业银行后，李云的想法被明确拒绝。“我听说以前有人这样做过，为什么现在不行呢？”

这一变化的背景是住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合部署规范购房融资行为，要求银行业金融机构加强对个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等额度和资金流的管理。，并防止资金违反规定进入房地产行业。目前，许多省市的金融监管部门正在检查相关业务。

“在银行层面，我们收到了上级的一个又一个通知，要求我们加强对个人非抵押贷款(如消费贷款)的管理。个人消费贷款金额超过30万元的，必须委托支付。不足30万元的，必须以一定方式核实该笔贷款的实际使用情况，并提供相应的付款凭证，包括印花税票和合同。”几天前，一家国有银行济南分行营业部主任赵静告诉《经济导报》记者。

“现在，通过银行贷款等方式支付首付款是不可能的。首付必须自己找。”济南史明豪庭店高级物业顾问郭帅坦言。

走首付融资之路

“在今天的房价中，60%的首付不是一个小数目。一旦房子的首付不能按时交付，我的购房计划就成了‘泡沫’。”李云目前在济南市历下区有一栋90平方米的房子。由于夫妻双方都需要上夜班，他们将带老人去济南居住。如今，孩子们已经上了小学，一个五口之家，两居室，变得越来越拥挤。

作为独生子女，李云不想让年迈的父母回到胶东老家，希望能在济南给他们买套房子。然而，在走访了济南市的几家中介机构数月后，李云发现，济南市附近的房价一般都在每平方米2万元以上。即使是一套小公寓，总价也将接近200万元。

考虑到价格因素，李云把注意力转向了远离市区的唐野新城。“经过朋友的推荐，我们看好一套95平米的期房，准备再建一栋。虽然房子位置很远，但总价较低。两天前，物业顾问打来电话，可能会在本月底推出。如果你有买房的打算，那就尽快准备吧。”李云说。

李云告诉《经济先驱报》记者，虽然他估价的房子是房地产面积中最小的公寓，但根据房产顾问估计的单价，房子的总价也需要120多万元。

“我的丈夫和妻子都是公司的普通员工，家里的老人也需要赡养。每月存钱，还清第一套房的贷款，家里的存款才30多万元。第二套房的首付至少需要60%，因此仍有30多万元的资金缺口。”最近几天，李云一直在焦虑地考虑如何筹集这笔资金。

“如果你向亲戚朋友借钱，数额很大，而且不是长久之计。有同事提醒我，我现在的房子没有贷款，市场价格大约是200万元。如果能以此为抵押，每月筹集资金，偿还贷款，这是一个理想的方式。”然而，在打电话给几家银行的客服后，李云发现这条路似乎无法通行。

然而，不愿意放弃的李云仍在买房集资的道路上奔跑...

贷款必须用于正式目的

这是不是李云这次被银行拒绝的一个例子？

《经济导报》记者了解到，消费贷款一般针对消费者，用于购买耐用消费品，也可用于家庭装修、家具购买、汽车购买、旅游等大规模消费。“但买房不属于这一类。过去，一些大型国有银行在审查消费贷款方面更为严格，但一些股份制银行和城市商业银行在审查资金使用方面将更加宽松。”不过，赵静表示，在目前的强力监管下，房地产的“输血”已经完全关闭了“阀门”。

“今年下半年，向房地产市场发放消费贷款的政策开始逐步收紧，并被明令禁止。”7日，股份制银行济南市和平路支行信贷部负责人贺海对《经济导报》记者表示:“目前，我行实行的政策是，除抵押贷款外，没有资金用于可以流向房地产的贷款产品。对资金使用的审批非常严格。”

与此同时，贺海还表示，接近年底时，银行的消费贷款额度非常紧张。“即使是正式使用，也通过了严格的审批，今年几乎不可能贷款。”

随后，《经济导报》记者来到一家城市商业银行济南分行。客户经理贾森也明确表示，“进入房地产市场的贷款将不会被触及，除了抵押贷款。”

据该行介绍，该行对消费贷款的流向有规定，但有些宽松。“从今年9月份开始，这项政策一直在加码，那些通过非法手段进入国家限制区的消费贷款，如进入房地产市场和股票市场，必须是国家规定的正式用途。”

“目前可以说，只要是银行贷款，不管是不是抵押物，不管是一年期还是十年期，不管是什么产品，都必须提供符合要求的真实使用证明，并声明不会挪作他用。”赵静直言不讳地说道。

同时，《经济导报》记者也了解到，银行开始严格调查贷款使用证明的真实性。

“例如，如果客户说贷款是用于房屋装修，那么除了装修合同之外，在装修之前、装修期间和装修之后，我们银行的工作人员都必须现场拍照取证，客户不能自己提供照片来保证资金确实用于装修。”杰森说。

此外，对于30万元以上的大额消费贷款，除上述要求外，银行还必须指定委托支付。“例如，如果你提供装修合同，那么资金将直接转入对方装修公司的账户。如果你是用于旅游消费，那么这个基金也直接打电话给旅游公司。”赵静介绍道。

据《经济导报》记者了解，自9月底银监会审慎监管局局长肖表示将严格检查消费贷款资金，严厉打击首付贷款，防止居民杠杆率过快上涨以来。目前，监管部门正在重点检查个人消费贷款资金。用于支付购房首付款，或偿还首付款；以及利用大额信用卡透支支付购房款等违规行为。对检查中发现的问题，要及时纠正，提前收回贷款。

广东银监局也明确表示，原则上不发放金额超过100万元或期限超过10年的个人综合消费贷款。江西银监局计划建立黑名单机制，对个人非法占用和挪用银行资金购房的行为，给予信贷限制。

开发商放宽选房条件

“经过近两年的房价上涨，济南的房价已经和以前不一样了。第二个套房大部分是改进的，面积太大。和我负责的区域一样，第二套房60%的首付基本上都在200万元以上，确实不是一个小数目。”6日晚，在店门口没有顾客的情况下，郭帅无奈地告诉《经济先驱报》记者，从银行融资的方式被“封杀”后，高昂的首付封杀了没有改善需求的买家。外面，“顾客的数量比原来少多了。”

《经济导报》记者发现，不仅二手房中介，而且许多新楼盘的物业顾问显然都觉得许多客户无法做到这一点。在2017年年度销售任务的压力下，一些房地产不再筛选客户，或者不再根据客户的支付方式来确定选房顺序。

“下一次我们推出时，我们准备停止拒绝首付30%的客户，除了优先选择全部住房外，30%和60%的客户可以一起选择住房。”济南东部的房地产顾问高强说。

据《经济导报》记者报道，该物业此前曾要求，参与选房的客户首付比例应在60%以上，否则选房无法进行。

位于该物业西侧的另一家大型精装修物业的物业顾问崔月明确表示，30%、60%和全额客户在选房时没有任何区别，并参与了集中选房。“但是，对于所有客户，我们将在总价的基础上给予3%的折扣，相当于97%的折扣。”

然而，也有房地产仍然“咬”60%的首付。

“在11月中旬和下旬，我们将再推出三栋建筑。在选择住房的顺序上，全价客户仍然是首选，其次是60%的首付客户。30%的首付客户不能参与集中选房，但他们可以在选择了全额付款和60%的首付客户后，在剩余的房屋中进行选择。”在济南唐野新区的一处房产，销售顾问杨妮告诉《经济导报》记者。

然而，对于市场前景，崔月仍然乐观。“供暖季节到来后，房地产将会关闭，也许要到明年3月供暖季节结束。因此，在这四、五个月内，有预售许可证的楼宇将会减少，市场上可供出售的楼宇数目将会大幅下降。因此，累积的需求将对明年上半年的房地产市场有较高的需求。”

(编者:瞿··德俊)

[新闻真实声音]

济南房地产市场降温，“每日光盘”消失

先驱报(记者王彦峰)据合肥辉煌山东分公司的数据，上周济南新开了五个住宅项目，但没有一个售罄。首次开业率在71%到94%之间。据业内人士透露，济南的房地产市场依然强劲，一开率仍然很高，但开盘时售罄的现象已经消失，表明市场状况已经降温。

根据合肥的精彩数据，在上周，中信国际城于10月30日推出了3栋建筑，共计336套。开盘当天售出239套，去污率为71%，其中小型高层建筑成交价为13999元/平方米。高层建筑交易价格为12999元/平方米；中海华山禹城在10月30日和10月31日被推了两次，共推了148套房。交易数量为139，净化率为94%。龙湾的单价是17500元/平方米。成交价在16200元至22700元/平方米之间；龙湖春江于越在10月31日和11月2日两次推出，增加了133间套房。交易数量为121套，淘汰率为91%，交易价格在14100元至14700元/平方米之间。；11月5日，新城香溢玉亭推出15号楼，共售出264套，当天售出229套，成交率为87%。成交价在12600元/平方米至12800元/平方米之间；龙山希斯庄园共有170套房子，当天售出140套，淘汰率为82%。单户别墅的单栋价格在800万至1200万元之间，联排别墅的价格在620万至800万元之间。

受集中签约的影响，济南市商品房交易面积上周达到248，200平方米，比上个月增长12%，创下半年来的新高，也表明济南市房地产市场依然强劲。