政策收紧、脱欧背景下，中资对英国房地产投资热情不减

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在国内政策收紧的情况下，内地企业最近对更大规模的交易变得敏感，而香港企业已开始行动。例如，李锦记购买了步话机大楼；与前一波投资浪潮中的重量级金融机构、开发商和保险公司相比，中小企业、开发商、私募股权基金和人气较低的个人在市场上更加活跃。

《财经》实习记者/温/编辑

7月27日，香港李锦记保健品集团以13亿英镑(约合115亿元人民币)的价格收购了伦敦地标步话机摩天大楼，创下了伦敦单栋建筑的成交价格纪录。

此前的纪录保持者是卡塔尔投资局，该局于2014年以11.75亿英镑(约104亿元人民币)的价格收购了位于金丝雀码头金融区的汇丰控股全球总部大楼。

李锦记的交易额也超过了此前中国企业收购英国房地产的最高纪录。今年3月，重庆李嘉诚张松桥控股的cc land以11.5亿英镑(约102亿元人民币)的价格收购了伦敦另一座标志性建筑——李德和大厦(俗称奶酪种植园)，交易于5月初正式交付。

房地产咨询公司jll的最新报告显示，2017年第一季度，伦敦成为全球房地产交易量最大的城市，去年仍位居第三。最大的贡献者是来自中国的投资者。英国房地产数据公司costar的数据显示，2017年第一季度，中国(包括香港)超过美国，成为英国最大的房地产投资者，交易额9.23亿英镑(约81.6亿元人民币)，位居第一。

监管背景下的中资海外房地产投资浪潮

海外房地产投资市场的另一面是，国内监管机构经常呼吁对娱乐、房地产等领域的投资进行审慎决策。根据商务部7月13日发布的中国对外投资合作数据，2017年上半年，中国房地产行业对外投资总额同比下降82.1%。这个数字只是mainland China的外来投资，不包括香港的投资。

具体到英国，英国房地产数据公司costar的新闻部门costar News的伦敦财经编辑詹姆斯巴克利(james buckley)向《财经》记者指出，他们没有看到中国在英国房地产投资的下降，而是看到了更多来自中国的投资。在中国收紧政策的背景下，内地企业最近对更大规模的交易更加敏感，而香港企业则急于行动。例如，李锦记这次购买了步话机大楼。

铑咨询的数据显示，在2016年底中国政府严格控制非理性投资的背景下，今年上半年中国企业的外资并购同比下降了20%。今年年初，外国投资交易数量开始下降，在2月份达到最低点后，开始缓慢上升。在监管当局的叫嚣下，上述中国-重庆土地转奶酪种植园大楼的交易完成了。

《财经》记者从全球最大的私人房地产咨询公司奈特弗兰克(knight frank)董事、大中华区研究咨询部部长季延勋处了解到，根据奈特弗兰克的最新数据，今年1-6月份，250万美元(约1684万元人民币)及以上的境外房地产业务投资总额同比下降8%。这个数字远非82%的原因，是统计数字包括了香港的外来投资。另一方面，统计渠道也可能是得出不同结论的原因。奈特弗兰克的数据是根据其全球投资跟踪系统获得的。

不过，季延勋也承认，无论是下跌8%还是82%，都意味着房地产投资确实受到了政策的影响。

莱坊观察到，与前一波投资浪潮中的重量级金融机构、开发商和保险公司相比，中小企业和开发商、私人股本基金和知名度较低的个人在市场上更加活跃。因为他们在融资和决策方面很快，一旦英镑在英国退出欧盟之后下跌，他们就会进入市场。

鉴于中国政府对海外投资趋势的遏制，丝绸之路智库研究所所长梁海明认为，政府主要是针对非理性投资，一些中国企业通过收购被收购公司90%以上的股权作为抵押融资进行海外收购，融资成本相对较高。梁海明告诉《财经》记者:“这表明，许多中国企业的海外并购不是坏账，而是坏账。”

此外，海外投资的不确定性增加、中国经济增长的理想企业留在中国投资以及2016年的基数比较也是今年上半年外国房地产投资大幅下降的原因。

办公楼是投资的首选

根据房地产咨询公司jll的最新报告，2017年第一季度吸引海外投资最多的三个城市是伦敦、华盛顿和纽约，伦敦已成为全球房地产交易量最大的城市。

此外，仲量联行的调查显示，2016年，英国在中国内地买家的海外房地产投资中排名第五，投资额为22亿美元(约148亿元人民币)，2015年排名第四，投资额为18亿美元(约121亿元人民币)。英国市场表现最强劲的是2014年，当时吸引了49亿美元(约330亿元人民币)的中国房地产投资。大连万达集团、绿地集团和其他中国房地产开发商率先横扫伦敦房地产市场。

写字楼投资是mainland China投资者的首选。根据英国皇家资本分析公司(rca)的数据，2009年至2016年，中国在英国的投资中，写字楼和酒店物业的投资约占71%。2017年上半年，中国在英国房地产市场的投资有一半以上是写字楼项目。

詹姆斯对《财经》表示，去年英国退出欧盟公投后，汇率波动给中国投资者带来了好处。此外，公投后，英国房价呈现小幅下降趋势，这使得中国投资者在投资英国房地产时享受高达20%的折扣。

他进一步指出，中国买家通常称之为长期投资，但没有人知道他们如何定义长期投资，因为这些交易是近年来进行的。

除了中国，英国退出欧盟公投后，亚洲和中东的海外投资也涌入伦敦的商业房地产市场，而在欧洲和美国的投资则出现萎缩。

根据房地产咨询公司第一太平戴维斯(savills)的数据，今年第一季度，亚洲买家占伦敦房地产交易的64%。在奶酪刨楼交易中，除了中宇地产，前三名中有两个也是亚洲买家，即出价9.65亿英镑(约85亿元人民币)的韩国投资公司和出价9.5亿英镑(约84亿元人民币)的新加坡主权投资基金淡马锡控股(Temasek Holdings)。

詹姆斯分析了为什么亚洲买家对在伦敦金融区写作如此感兴趣，因为与一些亚洲国家激烈的国内市场竞争相比，英国房地产市场相对便宜。

根据costar的数据，国际买家在伦敦市场排挤了英国本土投资者，而英国本土投资只能占到伦敦房地产市场的34%和伦敦以外英国市场的78%。

许多公司对伦敦作为欧洲金融中心的地位感兴趣，而且有一个巨大的办公室租赁市场。然而，由于离开欧盟，伦敦的一些集中的金融服务业将分散到其他欧洲城市。詹姆斯认为，伦敦的经济模式比以前更加多样化。过去，它依赖于金融业，但现在它更多地依赖于信息和通信业以及科技业。未来，伦敦将发挥其在这一领域的优势，凭借写字楼租赁市场的强劲表现，继续吸引国际投资。