北京11月个别区域房租异动 需求大量增加 租金不升反降

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11月24日至11月30日，我家普通租赁业务的日均交易量较前一周的日均交易量增加了125.8%，但租赁价格的趋势是下降而不是上升。

过去一个月，北京租赁市场出现了“神秘”的异常波动。

据叶巍我爱我家市场研究所统计，2017年11月，北京市通过我爱我家(普通出租)和我爱我家翔宇(长期租赁公寓)达成的房屋租赁交易总量较10月份增长了18.7%，结束了8月份以后租赁交易量持续下降的趋势，夏季租赁旺季交易量仅次于7月份，创下年度新高。奇怪的是，11月份的整体租金创下了今年的新低。

根据以往的历史经验，随着年底的临近，与10月份相比，北京市每年11月份的房屋租赁交易量将大幅下降。根据叶巍我爱我家市场研究所的数据，从2009年到2015年，11月份的房屋租赁交易量较10月份有所下降，但仅在2016年增加不超过10%，租赁价格仅略有波动。因此，今年11月份，北京的房屋租赁交易量上升了18.7%，达到今年第二高的趋势明显异常。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《经济观察报》。应该说，出租房屋的积极推广，以及一些租户购买出租房屋计划的搁置，将对这类租赁市场产生积极影响。更重要的是，目前北京实际上正在整改一些不规范的出租房，类似的整改自然会有利于这类公租房或普通住房的出租。租金下降，很大程度上说明过去租金太高，现在一些房东开始降低租金。此外，这也表明，在年底前加快租金提取，将有一个适当的方式来赚取利润。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，按照以往的正常规律，国庆过后，北京的房屋租赁市场将逐步进入淡季，但今年11月份的房屋租赁交易量比10月份大幅增加，尤其是11月的最后一周，波动非常明显。由此可见，北京方面整改安全隐患、疏散危险出租屋人员的行动确实对北京租赁市场产生了重大影响。

租赁季节的短期变化

从9月到11月，北京市普通住房租赁日交易量一直保持在一定范围内，趋势没有太大变化。然而，11月下旬，特别是11月24日以来，普通住房租赁的日交易量大幅增加。据统计，从11月24日到11月30日，我家的普通租赁业务平均日交易量较前一周增长了125.8%。

然而，根据叶巍“我爱我家”的统计，在11月24日至11月30日的一周内，普通租赁业务的日均价格并未上涨，而是明显低于此前的日均价格。交易量显著增加的同时，租赁价格的趋势不是上升而是下降。

根据胡景晖的分析，由于大量租户从存在安全隐患的房屋中解脱出来，北京东南城乡结合部、北京北部城乡结合部等部分地区的租房需求在11月底大幅增加，租房交易量大幅增加，这也导致11月份整个市场交易量大幅增加。

对于北京11月份租金价格没有上涨，但与10月份相比略有下降的原因，胡景晖分析说，首先，租金需求的集中释放只出现在个别城乡结合部，在整个租赁市场中所占的比例很小，个别地区的租金变化并没有影响到城市淡季租金下降的总趋势。

“个别地区租赁市场的变化只是一周左右的短期现象，不会持续太久。作为回报，12月初的租赁交易量保持稳定。在租赁需求得到有效引导和缓解的情况下，短期变化不会引发整个租赁市场的变化。”胡景晖说，第二，在一些地区，确实有个别房东和出租机构“逐利”,借此机会提高租金。然而，北京的租赁市场足够大，淡季的房屋供应也很充足。因此，通过我爱我家、翔宇等能够在全市进行多区域布局的大型机构对租赁需求进行合理的跨区域缓解和引导，有效避免了局部地区租赁市场供需严重失衡，有效稳定了租金。

非资本功能救济对稳定租金有一定作用

从身份证的拥有情况来看，我爱我家非北京籍的住户占11月份所有普通住户的80.9%，占北京租赁市场的80%以上，比10月份高5.21个百分点，而北京籍只占19.1%。河北省仍居首位，占17.86%，其次是河南、黑龙江、山东、山西、辽宁、安徽、吉林、湖北和内蒙古。全年来看，11月份非北京籍租户比例首次超过80%，增幅为5.21%，也是当月增幅最大的一个月。因此，11月份北京租赁市场租户籍贯结构的变化也是今年最大的。

胡景晖认为，租赁市场是高度市场化的，整个城市和地区的供求关系以及租户的收入水平是决定租赁价格的主要因素。11月底，局部需求集中爆发，造成个别区域市场供需失衡，市场短期波动。然而，通过消除潜在的安全隐患而得到缓解的人口只是城市中大量租房人口的一部分，一些得到缓解的人自己已经离开北京，搬到北京的其他地区租房。他们的选择被转移了，对整个市场的影响没有想象的那么大。

“从长远来看，北京的产业协调和人口协调工作将继续下去。过去两年，非资本职能的协调在稳定北京租金方面发挥了重要作用。今后，随着轨道交通、医疗和教育在郊区县的发展，商业和办公的配套设施越来越完善，更多的办公和生活需求将更积极地转移到办公和生活成本较低的郊区县。”胡景晖说，此外，租户的收入水平也是影响租金的一个重要因素。如果收入水平是固定的，租金上涨将是有限的，由突发事件引起的市场波动将是短暂的。

根据中国指数研究院的数据，在全国范围内，11月份，只有中国十大代表性城市之一的重庆的房租环比略有上涨。与上月相比，重庆的房租环比略有上涨，而其他城市的房租都略有下降，杭州的降幅最大；与去年同期相比，天津的房租逐年下降，而其他城市的房租都有不同程度的上涨。

据胡景晖介绍，此次突发事件导致部分地区中小租赁机构的租赁交易量大幅增加，个别地区的租赁住房价格大幅上涨，真正影响了11月底的北京住房租赁市场。但是，由于收入水平没有提高，租赁市场处于淡季，换租人群规模有限，换租需求将在短时间内消化。因此，总的来说，虽然市场波动，但幅度不大。