租而不卖是什么意思？新政实施的城市与前景分析

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近日，北京市发布了《关于进一步加强集体土地租赁住房建设的意见》(以下简称《意见》)，成为继郑州之后第二个集体土地租赁住房试点城市。北京未来将增加多少集体租赁住房？租金会降吗？如何防范小产权房？其他城市会这样做吗？

北京:数千公顷的土地预计将增加40万套出租房的供应

根据这一部署，北京计划在2017年至2021年的五年内提供1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均年土地供应量约为200公顷。

"有了1000公顷的集体土地，大约可以建造30万至40万套出租屋."中原地产首席分析师张大伟表示，目前北京市场的出租屋总量接近250万套，未来五年，30-40万套集体产权出租屋的增量相当于北京出租屋总量的10-15%。

北京方面此前明确表示，计划在未来五年内建设50万套出租屋，主要通过集体建设用地安排。

益州研究所智库中心研究主任严跃进表示，大城市郊区仍有许多集体建设用地，北京的政策将有助于盘活这些土地资源，并在未来租赁住房供应和租赁市场培育中发挥积极作用。

房地产将毗邻工业园区、交通枢纽和其他地方

由于是用于租赁，地段、交通及周边设施成为承租人考虑的关键因素。

《意见》要求集体租赁住房应合理选择建设地点，促进居住与居住的平衡。规划应当符合土地利用总体规划和城乡规划；在配套设施方面，要有一定的交通、公共服务条件等配套基础设施；

在布局上，要把“三市一区”和产业功能区结合起来，坚持相邻工业园区、交通枢纽和新城的原则进行布局建设；在实施过程中，要把村庄改造和城乡一体化作为一个整体来考虑。

未来，北京的房租可能会下降

出租房屋集体土地建设以前在北京进行过试点。

自2011年以来，北京在朝阳区方平乡、海淀区唐家岭、昌平区温泉镇351、北七家镇等5个集体土地上开展了出租屋试点，建成出租屋12800套。

张大伟预计，如果上述1000公顷土地的租赁住房如期投入市场，将有效缓解区域租赁市场的供需平衡，北京的住房租金也将大幅降低。

《意见》指出，北京市集体土地租赁住房租金将参照周边房屋租赁市场水平，并鼓励签订长期房屋租赁合同，但单个租赁期限不得超过10年。

小产权房的春天来了吗？显然“只租不卖”

北京提出了下一阶段集体租赁住房工作的四项基本原则:符合规划原则、市场对接原则、只租不卖原则、维护农民权益原则。

《意见》强调“只租不卖”的集体租赁住房原则，明确集体租赁住房不得对外出售或代租出售，坚决杜绝变相开发建设小产权房。

张大伟坦言，“防止小产权房是政策执行的难点”。谈到如何避免这种情况，阎跃进说，一方面是在政策执行上严格把关；另一方面，此类房屋的土地使用应明确认证和批准，并应加强对新开工项目的监督，以防止一些项目非法经营。

这些城市将推行集体租赁住房

除了北京，还有哪些城市开发集体土地建造出租房屋？

11月15日，郑州市政府发布了《郑州市集体建设用地建设租赁住房试点方案》，并选择郑东新区及其托管区作为郑州市首批试点地区。

“目前，只有北京和郑州拥有集体租赁住房项目，11个城市将在未来发布政策规定和项目。”张大伟说。

今年8月，国土资源部发布《集体建设用地建设租赁住房试点方案》，明确北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市率先开展集体建设用地建设租赁住房试点。

各种“只租不卖”的出租房屋有什么区别？

目前，政策明确，或者市场上有“只租不售”的住房，包括集体租赁住房、公共租赁住房、房地产开发商自住商品房等。

从定义的角度来看，自住商品房是开发商自住的商品房面积，它们都将作为出租房屋使用，不能出售。此类房屋的租金将纳入政府监管范围，开发商的“以租代售”将被取消资格甚至取消。

公共租赁住房是指由国家支持、各种社会主体通过新建或其他方式筹集、出租给中低收入群体的经济适用住房。

集体租赁住房是农民集体持有的租赁业(租赁财产)，可以依法出租取得收益，不得出售或代租出售。根据北京的安排，区政府可以按市场价格将其作为一个整体出租，然后以公共租赁房的价格将其出租给中低收入家庭，差价由政府补贴。

然而，在“只租不卖”的共性下，这些房屋的建造有着本质的区别。

“公共租赁住房和自给自足的商品房大多建在国有土地上。由于以前的政策没有放松，集体建设用地上的租赁项目相对较少。”严跃进说，要搞集体租赁，首先要征地，把集体建设用地变成国有建设用地，然后才能继续搞。如今，新政策可以绕过土地退化，提高建设效率。