南昌潜在的购房需求仍然很大。二手房很难找到好的住房

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尿布，大大小小的衣服，各种瓶子和罐子……客厅里堆满了物品。周晓今年8月刚刚被提升为一对双胞胎母亲，他在整理90平方米的三居室小房子时说，“如果你想买一栋更大的房子，要么离得太远，附近没有合适的房子。另外，这个套间是我和鲍爸爸的名字。我们都受到限制，二手房是买不到的。”从其他地方来帮忙的周晓的父母在两个房间里抱着一个婴儿。“房间太小，‘磨’开不了。"

二手房很难找到

“九龙湖地铁出口的大品牌已经绝版，最后两栋房子也卖完了……”最近，中介公司小方的朋友圈采用了这种写法，二手房的信息越来越少。“这不容易卖，这是少量的好房子，二手房的佣金很低。在九龙湖这样的新区卖一手房子更好。“不仅是小方，还有许多二手房代理商都开始为开发商代理业务。

“世纪中心城市，去年不同需求水平的二手房约有10~20套，今年减少到4~6套。”

随着房屋数量的减少，交易量也随之减少。“去年，我一个月卖出三四套房子。现在大约有一两套，一个月内仍然没有交易。”小芳说。

南昌尚美佳房地产咨询有限公司向记者提供的数据为:2017年(1-11月)，南昌市二手房交易量为23509套，同比下降14.89%；交易面积220.71万平方米，比上个月下降12.66%。"二手房是反映卖家心态的最简单方法."该公司总经理梅认为，例如，在同一地段，新房子卖10000元，二手房卖8000元，他们立即被抢；如果二手房卖11000元，没人会买。“二手房是个人定价的。有些人不缺钱。他们可能会挂一个天价，并希望挂钩；有些人急于出售。我明天要这笔钱，所以房价打八折。没有办法评估。”

某小区的业主曹女士并不急于出售一套房子，所以她挂了一个她认为高于市场价格的价格。一旦房产被释放，中介打来的电话就再也没有断过。“有许多电话并不奇怪。我很惊讶，按照他们的惯例，我肯定会说服我降低价格，但他们都没有。”她说在一起呆了两天后，三个人提出要看房子。"也有人主张全额支付."

那些仅仅需要它的人选择陷入一个“困境”

"全额优先，贷款在一边，公积金在外面。"毛先生自己编了一首歌，这是他最近买房的亲身经历。“可以购买的新房基本上都在新区，学区和生活设施不完善，短期内不适合居住。在红谷滩和老城区等中心地区，只能买到二手房，房东拒绝100%的公积金贷款。”

数据显示，截至11月，2017年南昌市商品房供应量为589.18万平方米，同比下降39.93%；商品房成交量为545.66万平方米，同比下降28.68%。从2012年到2017年，红谷滩、九龙湖、西湖区、高新区、经济开发区、青山湖区、青云谱区、南昌县、新建区的住宅交易面积分别下降了85.13%、43.42%、32.92%、76.42%、19.57%、32.33%、0，从这些数据可以看出，在过去的五年里，各地区的交易面积都有所下降，其中红谷滩的降幅最大。

梅表示:“去年9月限购限贷政策出台后，投资客户只能去九龙湖和新城买房；随着银行贷款门槛的提高，住房的投资价值正在慢慢流失。目前，南昌市场主要是一个由急需和自住的人主导的市场，投资客户的比例有所下降。”

当投资者被挤出中心城市时，那些只需要他们的人被迫选择新的地区，尤其是住房需求的改善。

梅认为，在刚刚需要的时候，有几个客户群是无法回避的。“第一个是像结婚，孩子进城学习，外国人口定居；二是南昌当地的拆迁户，因为政府给他们的补偿是货币补偿，要求他们在两年内买一套房子，这也是二手房成交量相对活跃的原因之一；另一部分是改进需求。大约5年是市场需求变化的正常时间，家庭成员的变化，以及自身经济状况的变化都是换房子的原因。”

南昌的潜在住房需求仍然很大

记者了解到，南昌约有170个房地产项目在出售，约有120个住宅项目和约60~70个项目在中心城市。这些项目的很大一部分是尾房，只有少数几套在出售。

根据南昌房地产信息网的数据，截至12月7日，南昌市总库存为6.9万套，可销售的新住宅数量为2.49万套，面积为308.7万平方米；非住宅销售套数为45，000套，销售面积为453，000 ㎡。

"中心城市真正的去库存时间大约是两个半月."据业内人士估计，“就连九龙湖和胡翔新城也只有5到6个月的时间。”

"只要是在2016年之前拍摄，现在基本上没有空间了."梅容成说。例如，在整个红谷滩新区，没有新的磁盘。只有一些中央商厦和莲台天悦的尾楼在出售。”“再看看高新区，前两年的交易量约为40万平方米。自去年以来，整个地区也一直紧张，持续了一年多。现在就连一些偏远地区，比如马丘，也出来了。项目售价空”

在南昌，交易量已经下降了几个月，这应该导致市场库存逐渐增加，但实际上，库存不足。"这仍然是一个供求问题."一些内部人士说。

南昌市有关部门对房地产项目的备案控制越来越严格。“每月提交的房地产项目数量受到政府的限制。例如，每天只有5套为你归档，即使你每天能卖出1000套。这意味着你要花200天才能全部归档。”

据南昌房地产信息网统计，11月份，南昌共有7597套套房获得预售许可证。其中，批准新建住宅预售5983套，预售面积68.7万平方米；批准预售1614套新的非住宅建筑，预售面积145800平方米。上海宜居研究院智库中心主任严跃进认为，根据这一数据，上海宜居研究院提供的商品房总量低于市场购房需求总量。"南昌的潜在购房需求仍然很大."