南昌楼市的最新发展:地价下降，品牌开发商不再拿高价土地

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自2004年南昌市土地招标、拍卖、挂牌全面铺开以来，土地价格持续上涨。2016年之前，土地价格稳步上升。2016年后，南昌的地价大幅上涨，但在2018年又恢复了原状。

2005年，东湖区毛亨王迪的单价为205万元/亩，住宅部分的底价为1757元/平方米。

2008年，杨洋市东湖区春的地价为750万元/亩，底价为3214元/平方米。

2010年，红谷滩世茂天成土地为1088万元/亩，底价为4020元/平方米。

2011年，朝阳新城为1095万元/亩，底价为4693元/平方米。

2012年，西湖区司马庙立交附近的土地为859万元/亩，底价为7158元/平方米。

2013年，朝阳新城世茂大观地块为1161万元/亩，底价为6966元/平方米。

2014年，东湖区江湾豪庭土地为1454万元/亩，底价为7269.8元/平方米。

2015年，朝阳新城蓝光金庸宫地块为1027万元/亩，建筑价格为7702元/平方米。

2016年，东湖区融创区青山湖一号地块为2601万元/亩，底价为11147元/平方米。

2017年，朝阳新城土地所有者为2027万元/亩，底价为13820元/平方米。

2018年，南昌的单价王没有出现。

不仅土地大王不在，高价土地的数量也急剧下降，南昌的土地市场也降温了。

南昌的高价土地数量跌落悬崖

2016年之前，南昌很少有房价超过8000元/平方米的土地。商业用地通常是地价高的土地。例如，2013年原江西新华印刷厂的底价为11472元/㎡，而同年最贵的住宅用地仅为6966元/㎡。2016年后，商业和住宅用地价格完全逆转，这是房价飙升的结果。

2016-2018年，有23块价格超过8000元/平方米的高价土地，其中23块土地全部为住宅用地。其中，2016年交易8笔，2017年12笔，2018年3笔。尽管2018年只过去了三分之二，但我们不应该交出这样的“高价成绩单”。

马丘的土地价格减半，土地价格回落到两年前的水平

(2018年青山湖区没有土地出让，部分地区的地价比较没有参考价值)

在不考虑土地利用性质、地理位置等因素的情况下，我们发现除胡翔新城外，其他地区的地价均低于前两年的最高值。

主城区地价相对稳定，今年在东西湖区拍到了很多1万元的高价土地。红谷滩是定向土地出让，青山湖今年没有土地出让，不可比拟。

高新区马丘的地价让人们看到了腰斩的迹象

2017年5月12日，万邦地产收购了马丘市大发2017007地块，底价为9438元/平方米。

2018年3月9日，南昌亲越地产以5513元/平方米的价格，以仅1公里的距离，赢得了马大福2018005地块。除了容积率略有不同外，最大的不同是后者是“三限”用地。

遗憾的是，自2017年9月23日以来，南昌市所有的住宅小区都是“三限房”，抑制地价的“三限房”现状短期内无法改变。甚至可以说，今年南昌所有地区的地价损失都与“三限”政策有关。

土地价格也大幅下跌

2017年1月18日，恒大以8782元/平方米的底价赢得了达格2016057地块。

2018年7月11日，中海以5400元/平方米的底价赢得了DXJJ2018015地块。

他们都位于经济开发区。虽然地理位置相距甚远，前者与地铁1号线相邻，但不会有3382元/平方米的地价差距。

与中海DXJJ2018015条件相似的土地为郑融于2016年7月赢得的DAGJ2016024，该年该土地的地价达到6000元/平方米。

比较这两块地，2018年开盘的地价低于2016年每平方米600元。

青云谱风景区土地价格回归理性

2017年12月27日，青云谱景区洪都新城9连拍地价达到8675元/平方米。2018年8月22日，青云谱景区湘湖东岸的大地2018029湖景及准地铁房的底价为6818元/平方米。虽然它们位于青云谱风景区的不同板块，但湘湖东岸的房价一直高于洪都板块，地价也不应低于洪都板块。

胡翔新城的酷热可能会有湿气。

胡翔新城的地价是过去两年唯一上涨的板块。2017年6月，钟君地块的底价为3918元/平方米，2017年11月，南昌县投入5862元/平方米，2018年8月，南昌县投入另一块土地，底价为6233元/平方米。胡翔新城四大地价全部由南昌县投资。

今年新建区、万里区和九龙湖区没有优质地块出售，因此没有土地价格的比较。

品牌开发商不再接受高价

与前两年南昌品牌开发商的蓬勃发展相比，今年显然要黯淡得多。今年，只有6块地的底价超过6000元/平方米。除新立朝阳地块和国战华润定向地块外，地方国有企业参与其他高价地块。

今年售出的62块土地中，有44块以底价出售，所有这些都设定了很高的投标门槛，品牌房地产企业的参与度非常低。此外，由于“三限”政策的影响，南昌市的地价损失很大。今年，南昌的土地供应比去年(前8个月)增加了51%，但土地出让金只增加了1.8%。