江西出台的商品房销售标准不能与出租车位捆绑在一起，必须有明显的标志

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为进一步规范房地产企业销售行为，维护房地产市场秩序，江西省住房和城乡建设厅近日发布了《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，重点打击侵害群众利益的违法销售行为。

商品房上市应该预测

《通知》要求房地产开发企业每年6月和12月向当地房管部门提交商品房开发项目预售(售)半年计划；申请预售许可证前，必须提交商品房“一房一价”表，并纳入价格管理网上签约备案系统。

房管部门根据系统暂停未提交清单计划和“一房一价”表的项目的网上签约。

你应该在30天内申请预售许可证

对符合预售条件的建筑，房地产开发企业应当在30日内向预售行政主管部门申请预售许可证，严禁分批申报或拆零，拖延上市和销售时间。预售审批管理部门应当在房管部门信息网站上披露经批准的预售(销售)许可项目、可售物业和房屋信息。规划建设部门应当监督房地产开发项目的建设进度。

房地产开发企业应当将含有格式条款的商品房销售合同报市场监管部门备案，不得利用合同的格式条款免除自己的法律义务，增加购买者的责任，排除购买者的合法权利。房地产开发企业取得商品房预售许可证后，应当严格按照上报的商品房预售方案向社会公开销售。未按照商品房预售计划出售的，由当地房管部门责令限期改正。逾期不改正的，可以暂停该项目的网上签约。对于无预售许可证的项目，房地产开发企业不得对外销售，不得通过认购、认购、预约、排号、售卡等方式向购买者收取或变相收取定金、订金、诚意金等费用。

“一房一价”表在销售网站的明显位置公示

已取得预售许可证的商品房项目应当在10日内一次性向所有批准预售的房屋开放。

房地产开发企业销售商品房应当实行明码标价制度，并在商品房销售现场的显著位置公示下列信息:预售许可证和预售计划信息；商品房“一房一价”表的信息包括:楼层、朝向、房号、户型、建筑面积、分摊面积、销售价格、价格生效时间等。；商品房销售进度信息应根据每套房屋的销售状况信息进行公示，如“可售”、“预定”、“已售”。

商品房精装修还要求公示住宅装修价格、施工图审查机构对装修设计图纸的审查文件、住宅装修标准清单、装修价格评估报告等。

各地要加快完善商品房预售资金监管体系。尚未建立监管体系的市县应在2018年12月底前制定本地区商品房预售资金监管办法。

商品房预售资金纳入监管账户，监管机构负责监管，确保预售资金用于商品房项目建设；预售资金可以根据建设进度拨付，但必须预留足够的资金，以确保建设项目的完成和交付。房地产开发企业不得设立其他账户直接收取和存放购房款(包括预付款、首付款、抵押贷款等)。)。

预售资金将纳入监管账户

精装房应该提供多种装饰方案供选择

在公告发布前已经批准出售的精装修(全装修)商品房，开发企业应当按照公告要求规范销售行为，完善宣传信息；房管部门对新批准的精装修(全装修)商品房建筑的装修价格实行最高限价。房地产开发企业应提供多种装修方案供买家自愿选择。

新建精装修(全装修)房屋预售前，房地产开发企业应在销售楼内建造各种户型的样板房，房管局或房地产(评估)行业协会应通过公开随机抽签的方式选择若干评估机构对样板房的装修价格进行评估，评估后的平均价格作为装修销售价格。装修销售价格应纳入备案制进行价格管理，并与住宅销售价格分开计算。

房地产开发企业出售房屋时，应当由购买者签署并确认公示的装修价格，并存入购买档案。住宅预售装修价格应反映在商品房“一房一价”表中，并接受价格监管部门的监管。

房屋预售(销售)不得与出租停车位捆绑在一起

房地产开发企业在申请商品房预售许可证时，对所分配的停车场(库)的租赁价格做出承诺，并报价格监管部门监管，同时抄送房管部门，并在销售现场公示。房屋预售(售)不得与出租停车位(车库、柴房、储藏室等)捆绑在一起。)。

中介机构不得垄断住房

房地产开发企业委托销售商品房的，应当委托具有企业法人资格的房地产经纪机构代理备案。代理费按照“谁委托谁付费”的原则执行，代理费不得转嫁给买方。不得委托未备案的个人或机构开展销售代理业务；不得通过“电子商务”、“服务提供商”、“技术公司”等第三方销售商品房，收取“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”、“茶费”。

房地产经纪机构和从业人员不得垄断房屋、操纵房价、投机门牌号、赚取差价、收取代管费甚至非法占用或挪用客户交易资金，不得使用威胁、恐吓等暴力手段强行提供代理服务、担保服务和强制收费。不得为同一房屋签订不同交易价格的“阴阳合同”，不得非法逃避房屋交易税费，不得与投机性房地产团伙勾结，不得谋取不正当利益。不允许通过变更预售合同、变更买受人等方式对未交付的商品房进行投机。

不要囤积财产或囤积房屋

房地产开发企业应当严格按照政府备案价格进行一次性公开销售，不得囤积房产、囤积房屋，不得以捆绑停车位(车库、柴房、储藏室等)等附加条件变相提高价外价格或提高价外价格。)和装饰；不要扩大面积建造样板房，误导消费者；不允许提供“首付款贷款”或“首付款分期付款”等。违反规定，为房地产投机者垫付首付款，或者限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者抵押贷款的；不得向不具备购房资格的人出售一个以上的房间或出售商品房，或诱导、指使或协助购房人伪造信息以规避限购政策；不允许员工制造抢劫房屋的假象，进行恶意投机，抬高房价，扰乱市场秩序。

广告不得包含诸如户口和进修等承诺

房地产开发企业和房地产经纪机构应当遵守《广告法》、《城市房地产管理法》等有关广告监督管理和房地产管理的规定，内容真实、合法、科学、准确，不得欺骗和误导公众。

商品房广告应当载明商品房预售许可证号，未经许可或者备案，不得发布房地产项目预售广告；涉及交通、商业、文化教育设施等市政条件的，如在规划或建设期间，应当在广告中注明；不得在广告中进行融资或变相融资，不得承诺增值或投资回报；它不得包含对诸如户口、就业和买方的进一步研究等事项的承诺；不是通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等。编造或传播虚假的房地产上市和价格信息，编造或传播虚假信息，如开盘和售房、收市、建房和改变政策。房地产开发企业和房地产经纪机构发布的各种形式的商品房广告，应当在与购买者签订的《商品房买卖合同》中明确说明广告内容和承诺事项。

多部门将联合调查和处理混乱

《通知》强调，各地要把打击侵害群众利益的违法违规行为作为规范商品房销售行为的工作重点，切实履行房地产市场监管的主要职责。各有关部门要按照各自职责，形成合力，加强监管，严肃查处违法行为。要严厉打击违法行为，群众投诉较多，房地产市场违法行为比较严重，要加强监管。对涉嫌隐瞒、包庇、滥用职权、玩忽职守的部门和人员，要坚决追究责任。

对违反本通知的房地产开发企业和房地产经纪机构，房管部门将依据《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等有关规定，对擅自预售商品房、未按规定使用商品房预售资金的行为进行严肃查处。 将商品房作为合同标的转售给他人，或者委托不合格的机构代理销售商品房。 广告经营单位、房地产开发企业和房地产经纪机构违反本通知规定的，由市场监管部门依照《广告法》的规定予以严厉处罚。

对扩大示范房建设面积、误导消费者、未公示预售信息、囤积房产、垄断房屋等行为，房管部门应采取书面警告、约谈企业主要负责人、整改到位前暂停网上签约等方式，督促整改到位。视情节轻重，也可采取公开通报、列入不可信企业名单、资质许可机关在资质审查中进行重点审查等措施；对拒不整改的，可暂缓其他相关程序，直至取消开发企业资格，并将相关信息通知土地、税务、金融、市场监管等相关部门，并告知其参与土地收购、金融信贷等情况。会受到限制。