全国房地产市场有望稳定下来。交易量在前两个月普遍下降

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2019年前两个月，全国主要城市受监控的新建和二手房市场总体上经历了成交量和价格的双重下跌。尽管一些城市略有回升，但业内分析师认为，就全国房地产市场而言，未来总体上预计将保持稳定。在地方政府的精确调控下，一方面很难在大范围内崛起，另一方面又很难防止崩溃的可能性。

房地产市场的交易量在前两个月普遍下降

3月11日，易居房地产研究所发布的全国40个城市住宅成交数据显示，2019年2月，40个典型城市新建商品住宅成交面积同比下降39%，同比下降13%，创下近四年同期新低。其中，一线城市交易面积环比下降48%，同比增长33%；二线城市交易面积环比下降41%，同比下降12%；三、四线城市交易面积环比下降30%，同比下降20%。

2月份，40个监测城市累计交易面积同比增长率与1月份持平。易居认为，考虑到内部环境，短期内国家调控政策不会放松，判断交易曲线将在2月份大幅跳水后继续下降。

随着交易量的持续下降，住宅市场平均交易价格的涨幅也在不断收窄。3月初，根据中直白城价格指数系统对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据，2019年2月，全国100个城市新建住宅平均价格为14724元/平方米，同比上涨0.10%，环比收窄0.12个百分点。

据中央参考所相关负责人分析，从供给角度看，受春节假期的影响，开发商的推盘速度有所放缓，热点城市的推盘数量有所下降，整体市场脱媒效果普遍。在需求方面，所有城市的交易量都减少了。在价格方面，白城的住宅平均价格持续下降，大部分城市的价格变动在1%以内。

此外，二手房市场类似于新房市场。今年2月，易居监测的北京、深圳等10个主要城市的二手房成交量为2.9万套，同比下降40.9%，同比下降7.1%。从环比下降40%来看，交易量主要受春节因素影响；与1月份相比，2月份同比下降0.7个百分点，2019年前两个月二手房市场依然低迷。

艺举研究所研究员沈心表示，结合目前的市场成交量，预计2019年上半年40个城市的成交量将继续萎缩。“就城市类别而言，一线城市预计将开始企稳，因为目前的交易量已经处于较低水平；东部二线城市将继续降温，其他地区二线城市、三线、四线城市的交易量将面临更大的下行风险。”

很难改变当地市场的整体降温趋势

过去两周，当地市场出现了房地产市场复苏的消息。例如，在南京一些项目的开幕当天，实际参观人数高达3000人。参加苏州节后首次拍卖的房地产企业数量明显增加，交易土地升水率明显提高，投标时间和轮次较前一次拍卖明显增加，也与前一次拍卖形成强烈对比。此外，北京周边的河北省燕郊也出现了房价上涨的消息。

因此，一些潜在买家微妙地改变了他们对市场的预期，一些人认为，假期过后，房地产市场正在逐渐显示出复苏的迹象。尤其是在核心一、二线城市，市场处于不断调整的初期阶段，房地产市场和地方城市都出现了小幅回暖的迹象。

中原地产首席分析师张大伟以燕郊为例表示，燕郊是近两年全国房地产市场跌幅最大的地区，也是国家调控看到城市效应的风向标。许多人密切关注燕郊。

“燕郊房地产市场本身确实有一些有利的市场条件，包括最近京津冀一体化和地铁建设的预期。此外，春节期间，市场交易被冻结，大量购房者将不可避免地在3月份积累起来。”张大伟表示:“燕郊的情况主要是基于前期房价下跌，加上许多人对政策放松的预期。与此同时，包括燕郊在内的“北方三县”最近几个月一直在改善，这确实给了买家信心。”

他认为，“虽然燕郊的房价在年后实际上有所上涨，但从政策层面来看，限购政策的要求还是比较严格的，所以预计燕郊市场不会有太明显的变化”。

上述咨询机构的相关负责人还分析，目前，经过一定程度的市场调整，政策结构优化，企业盈利适度，采取了减轻购房者负担的策略，一些地区的自住购房者在一定程度上缓解了购房压力，本地市场小幅反弹是正常合理的。

「然而，目前本地市场的变化受假期后效应和供应方面的影响较大，但受需求方面的影响较小。因此，很难在当地推广到整个地区，只有一些地区在可持续性的早期阶段进行了充分的调整。”这位人士指出，从全国市场来看，交易量的地区差异明显，二线和三线城市仍在降温。根据中智研究所选取的中国50个重点城市交易数据的初步统计结果，自2019年以来，市场成交量有所回落，2月份同比降幅超过20%，尤其是二、三线城市。

政策精确调控，市场预期稳定

“因此，在2019年，整个房地产市场仍处于一个阶段性的整合过程中，所有城市将继续不断分化的市场格局。在政策放缓的情况下，一、二线城市的交易量将保持基本稳定，三线、四线城市仍面临较大的调整压力。”根据上述人士的分析。

2018年全年，各城市相继出台或升级了“分类监管、分市政策”的楼市调控政策，以个人住房抵押贷款利率上升为代表的信贷紧缩政策也有效抑制了投资投机需求，房价涨幅逐步收窄。2018年底，住房和城乡建设部提出了“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的要求。总的来说，“稳定”将成为2019年房地产市场的主旋律。

事实上，自头两个月以来，许多地方城市都出台了旨在稳定房地产市场运行的微调政策。例如，赣州市赣县区发布了停止出售特价房的通知，要求特价房在出售前应报住房和建设局及物价局批准。从3月3日起，住宅交易的单价不应低于同类型商品房2月份的平均交易价格。此外，安徽省合肥市也加强了对“降价房”的市场监管，暂停了大幅度降价影响当地整体房地产市场的房地产项目的相关预售许可。

“总的来说，稳定市场必须双向调整，一方面防止房价大幅上涨，另一方面防止房价暴跌。”根据张大伟的分析，最近，2019年地方城市房地产市场的政策基调已经被密集宣布，大多数省份明确提到稳定土地价格、稳定房价和稳定预期。"总体而言，2019年稳定房地产发展将成为一种政策趋势."

鉴于房地产政策的未来趋势，戴德梁行华北研究部部长魏东表示:“2019年，稳定经济和房地产将是政府的主要工作目标。在这个前提下，整个市场将保持稳定。”

魏东表示:“由于中央政府已经将房地产调控权下放给地方政府，预计2019年，一些城市将适度放松原有的调控政策。但与此同时，由于中央政府强调需要“巩固市政府的主要职责”，地方政府将对地方房地产市场的走势承担更大的责任。”

在市场走势方面，益州研究所研究员沈心表示，在“以城定政”的背景下，地方政府根据市场运行的实际情况，稳步优化政策体系。预计未来整体房地产市场将继续平稳运行，但各城市的市场将继续分化。具体来说，一线和二线城市预计将稳定在较低水平，而一些三线和四线城市将面临一定的去通胀压力。